《物权法》经十届全国人大五次会议审议通过，将于2007年10月1日起实施。
　　市国土资源局有关负责人表示，国土资源作为最重要和最有价值的“物”，规定土地权利、矿权行使和管理的基本原则，是《物权法》最主要的内容。可以说，《物权法》与国土资源管理息息相关，《物权法》将对我国的国土资源管理和国土资源法制建设产生积极的影响。

　　据介绍，在《物权法》中，土地使用权已不再是唯一讨论的话题，包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、居住权、典权、空中权、地下权等都可能纳入“土地物权体系”范畴，对不动产物权的内涵有了更丰富的理解。　　

　　住宅建设用地使用权

　　到期自动续期

　　《物权法》规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

　　据市国土资源局有关负责人解释，本条是住宅建设用地使用权续期及土地上的房屋及其他不动产归属的规定。

　　国家通过出让的方式，使建设用地使用权人获得一定期间内利用土地的权利。根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，建设用地使用权出让的最高年限为：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年、综合或者其他用地五十年。因此，建设用地使用权期间届满后，就面临建设用地使用权如何续期的问题。《物权法》的这一规定，无疑给老百姓吃了一颗“定心丸”。

　　为什么非住宅建设用地使用权没有采取自动续期的规定？据市国土资源局有关负责人介绍，这是因为非住宅建设用地和住宅建设用地有较大的区别。非住宅建设用地的使用期限相对比较短，使用用途也各不相同。有的建设用地使用权人仅需要在特定的期限内使用建设用地，过了该期限，就没有使用该土地的必要。因此，不宜将自动续期作为非住宅建设用地使用权适用的一般原则，是否续期应当由建设用地使用权人自己决定。根据本条的规定，非住宅建设用地使用权的续期，按照法律规定办理，即建设用地使用权可以在建设用地使用权期间届满前一年申请续期。只要建设用地使用权人提出续期的要求，出让人就应当同意，只有在公共利益需要使用该建设用地的情况下，出让人才有权拒绝建设用地使用权人续期的要求，收回该土地。

　　不动产登记制度

　　《物权法》第9条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据土地管理法的规定，我国目前的建设用地使用权是由县级以上人民政府登记造册，核发证书。

　　据介绍，《物权法》颁布以前，我国关于不动产登记的规定，主要散见在《土地管理法》、《城市房地产管理法》等行政管理法中。《物权法》贯彻不动产物权公示、公信的原则，在不动产登记方面作出了多项创新性规定：一是《物权法》确立了不动产统一登记制度；二是《物权法》确立了不动产登记生效原则；三是《物权法》对更正登记、异议登记和预告登记制度作出了明确规定；四是《物权法》明确了不动产登记簿的效力和登记机构的职责；五是《物权法》明确了不动产登记机构的赔偿责任。

　　土地在不动产登记上具有特殊意义，因为土地状态是相对稳定的，它的现状可以改变，但土地位置是无法改变或移动的，土地是附着其他不动产的基础，没有土地就没有其他不动产。因此，土地登记应当说是不动产登记的基础，土地登记制度是不动产登记的核心制度。

　　土地征收征用制度

　　《物权法》第42条第一款指出：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”《物权法》第43条同时规定：“不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。”这表明在“公共利益”的需求下，可以进行土地的征收与征用，但在对土地征收的安置补偿工作中，需按有关程序进行。

　　据介绍，土地征收补偿制度，关系广大人民群众的切身利益，关系社会稳定，关系和谐社会建设。《物权法》依据宪法，按照党和国家关于征地补偿安置必须保证被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障的原则，对土地征收补偿制度进行了完善：一是《物权法》明确土地征收必须以保护耕地为前提；二是《物权法》明确土地征收必须具备法定条件，即：必须是为了公共利益的需要，必须依照法定的权限和程序，必须依法给予征收补偿；三是《物权法》明确了土地征收的法定补偿范围，包括：土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费和社会保障费用。

　　土地权利有关规定

　　国家土地所有权：《物权法》第47条规定：“城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。”此外，《物权法》第46条、第48条规定，将滩涂作为一种自然资源，与土地和海域并列，体现了滩涂的特殊性。

　　集体土地所有权：《物权法》第60条规定：“对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：属于村民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。”

　　宅基地使用权：《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”

　　延伸阅读

　　土地权益热点问答　　●土地所有权和使用权如何确认？

　　土地所有权和使用权由县级以上人民政府依据法律确认。《土地管理法》第十一条规定：“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。”

　　●征用土地的审批权限是什么？

　　《土地管理法》规定，征用土地实行国务院和省级人民政府两级审批，取消市、县人民政府征用土地的审批权。

　　国务院批准征用土地的权限是：

　　(1)征用基本农田。除国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实无法避开基本农田保护区，需要占用基本农田外，其他建设都不得占用基本农田。因此征用基本农田需报国务院批准。

　　(2)征用基本农田以外的耕地超过３５公顷。

　　(3)征用其他土地７０公顷以上。其他土地指耕地以外的土地，包括林地、草地、养殖水面、城乡住宅和公共设施用地、工矿、交通、水利设施用地、旅游用地和未利用土地等。

　　省、自治区、直辖市人民政府批准征用土地的权限是：

　　(1)征用基本农田以外的耕地低于３５公顷。

　　(2)征用其他土地低于７０公顷。

　　●什么是拒不交还土地的违法行为？　　

　　拒不交还土地的违法行为，是指依法收回国有土地使用权，当事人拒不交出土地的。依照《土地管理法》的有关规定，有下列情形之一的，有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：为公共利益需要使用土地的；为实施城市规划进行旧城区改造，需要调整使用土地的；土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期未获批准的；因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。依照这一规定依法收回国有土地使用权，当事人拒不交出土地的，即构成拒不交还土地的违法行为。

　　守住全国耕地不少于

　　１８亿亩这条红线　　今年6月25日是第17个全国“土地日”，宣传主题是：“节约集约用地，坚守耕地红线”，旨在提高全社会的土地国情国策国法意识，增强切实保护耕地、节约集约用地的责任感和紧迫感，进一步采取更加严格的措施，管好宝贵稀缺的土地资源。

　　近几年来，我国耕地每年要减少几百万、甚至上千万亩。根据去年的土地变更调查，到２００６年１０月３１日，中国的耕地面积为１８．２７亿亩，而在１０年前的１９９６年，中国的耕地数量还维持在１９．５１亿亩，１０年间中国的耕地少了１．２４亿亩，人均耕地面积也由１．５９亩降到１．３９亩。面对现实，人们有理由担心，按照这样的减少速度，中国的耕地还能不能养活中国人？

　　对此，中国政府是这样回答的：１８亿亩耕地是条红线，耕地数量再也不能低于１８亿亩。

　　２００６年春天，十届全国人大四次会议上通过的《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》明确提出，１８亿亩耕地是未来五年一个具有法律效力的约束性指标，是不可逾越的一道红线。

　　有人以为，这不过是一个号召性的口号。但是，让许多人没想到的是，２００６年９月６日，在国务院召开的第１４９次常务会上，国土资源部上报的《全国土地利用总体规划纲要》没有获得通过。会议作出了暂缓批准《纲要》的决定，国务院领导要求从长计议、加强研究、继续推进，编制历史性、危机性、战略性的土地利用总体规划。并且强调，１８亿亩耕地的红线坚决不能突破，不仅要管到２０１０年，而且要管到２０２０年甚至更长时间。

　　显然，坚守１８亿亩耕地红线，逼着人们走向科学发展、科学用地，逼着各地从存量土地中挖潜力。

　　小知识

　　我国土地家底知多少？

　　中国的农业问题或者说粮食问题实际上就是土地问题，我国人均粮食产量是加拿大的１／５，人均棉花产量是美国的１／３；人均肉类是加拿大的１／４。

　　我国土地资源的特点是“一多三少”，即总量多，人均耕地少，高质量的耕地少，可开发后备资源少。虽然我国现有土地面积居世界第三位，但人均仅及世界人均１／３；耕地面积列世界第二位，而人均排在世界第六十七位。在这有限的耕地中，缺乏水源保证、干旱退化、水土流失、污染严重的耕地占了相当大的比例。后备资源２．０１亿亩，其中可开垦成耕地的仅１．２亿亩。考虑到生态保护的要求，耕地后备资源开发受到严格限制，今后通过后备资源开发补充耕地十分有限。

　　物权基本概念

　　所有权：指权利人依法对自己的不动产和动产享有全面支配的权利，包括占有、使用、收益、处分的权利。所有权是一种最充分的权利，是一种绝对权利。

　　用益物权：指权利人在法律规定范围内，对他人所有的不动产，享有占有、使用、收益的权利，比如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权。

　　担保物权：为了确保债务履行而设立的物权，包括抵押权、质权和留置权；当债务人不履行债务时，债权人就担保财产依法享有优先受偿的权利。

　　不动产：指土地以及建筑物等土地附着物。不动产权利的取得应当以登记为要件，否则不动产设立、变更、转让和消灭的权利皆无从谈起。

　　动产：就是可以活动的财产。动产所有权的转让和动产质权的设立等，自交付时发生效力。

　　居住权：居住权人对他人享有所有权的住房及其附属设施，享有占有、使用的权利。设立居住权，可以根据遗嘱或者遗赠，也可以按照合同约定，但不得转让和继承。

　　抵押权：为确保债务履行而设立的一种担保物权，指债务人或第三人自己继续占有不动产或者动产，通过登记制度将该财产抵押给债权人，当债务人不履行债务时，债权人就抵押财产依法享有优先受偿的权利。

　　地役权：指在相邻关系以外，权利人按照合同约定处理不动产相邻的两个或者两个以上权利人之间在通行、通风、采光等方面产生的各种关系，利用他人的不动产以提高自己的生产或者生活水平的权利。地役权人有权按照合同利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。