【情况简介】：

　　中央别墅区是指京城东北郊温榆河与机场高速路相交围合而成的区域,是北京最早的高档别墅群落。经过十多年发展，已成为名副其实的CVD(中央别墅区)，形成了一处高端居住带。特别是政府斥资15亿元对温榆河进行治理，奥运会水上项目基地将在温榆河边建设，投资40余亿元的北京国际展览中心选址在天竺等，目前中央别墅区正朝着京城最为出色的别墅区这一目标稳步前行。

　　与其他的一些区域概念不同，CVD不是开发商自封的，不是炒作出来的，也不像CBD是政府规划的结果，而是随北京别墅十年发展自然形成的。随着近几年全球经济一体化的高速发展，“国际化社区”的雏形再次在CVD率先展露。这主要得益于三大因素。

　　第一，紧邻首都机场和靠近燕莎等外国使馆区的独特的区位优势，京承、京顺、机场高速等道路便捷顺畅的交通优势。

　　第二，四季长流的河水和茂密的成片树林形成的自然环境，加之政府主导的绿色生态走廊规划，使这一带成为北京最适合居住的区域。

　　第三，近十年间累积起来的别墅氛围，先入为主。

　　【休闲配套】：

　　高档生活资源配套齐备：长时间的别墅开发，使该区域形成了自身独特的别墅氛围。包括日臻完善的配套设施及服务，日益成熟的别墅客户群及社区环境以及日趋创新的别墅产品设计。

　　在中央别墅区内大约有20多家高档度假村，众多俱乐部赛马场环绕其间。如丽京高尔夫俱乐部、天星调良国际马术俱乐部、北京金色河畔高尔夫球会、温榆河高尔夫俱乐部、北京济堂高尔夫俱乐部、北京天竺乡村运动俱乐部、绿岛白帆俱乐部、香江高尔夫球场、顺义别墅区假日俱乐部、北京乡村高尔夫球场、乡村赛马场、丽高王府俱乐部、春晖园温泉度假村、天华洞旅游度假区、格林马术俱乐部、北京顺义空港物流基地、北京顺义汽车城等。香江花园、望京公园、龙腾公园、罗马湖、空港万科城市花园等自然公园点缀期间。

　　另外，在“空港国际化、顺义空港化、发展融合化”政策实施下兴建的北京空港城、新国际展览中心即将落户CVD周边。总体规划面积86.5平方公里的空港城与机场无缝对接后，将成为集航空系统、物流园区、汽车制造、出口加工、航空城等为一体的国际化港口，目前已经有飞利浦、LG、现代、JVC等20余家世界500强企业进驻空港城，这些知名跨国企业的进驻，势必带动区域的国际化程度，快速拉动区域内住宅需求。

　　最好的教育环境:温榆河别墅区对外籍人士的吸引力很大，一个重要原因是这里有ISB国际学校、京西国际学校、蒙特梭利幼儿园、顺义国际学校、北京力迈学校、北京国际学校、北京蒙梭利国际学校等多家国际教育机构。以ISB国际学校为例，它最初是美英等七个英语国家为使馆员工的子弟上学兴建的，在此学习的数千名学生，绝大多数是国外驻京机构官员、各国使馆人员以及外企高管人士的子女。一些对北京目前交通状况不是很满意的外籍人士，更愿意在距离学校较近的地方居住，由此缩短孩子的上学路程。

　　【交通情况】：

　　众所周知，首都机场是我国最大的国际空港，是接驳世界的桥头堡，根据政府规划，2007年底机场扩建工程竣工后，首都机场年旅客吞吐量将达到6000万人次。空前蓬勃的国际客流、物流交换必将扩大CVD在国内外人士中的知名度，在给此地的房地产租售市场带来强大动力的同时也将促进“国际化社区”的成熟发展。

　　另外，京承、京顺、机场高速以及规划中的15、13号轨道交通线路、机场高速北线构成的四通八达的立体交通网络也为注重高效的国际化社区提供了硬件支撑。

　　【价位范围】：（2005年统计）

　　据粗略统计，该别墅区域价位基本控制在6000－20000元之间。其中30－40％集中在10000—12000左右价位；10％左右在15000－20000元之间；50－60％在6000－10000元之间。

　　【前景展望】：

　　■ 中央别墅区明年放量：统计显示，顺义别墅区今年以来放量大大放缓，新增项目寥若晨星。不过有迹象显示，温榆河畔的中央别墅区将在05年出现4、5个新项目，供少于求的情形将得到扭转。

　　从1992年第一个别墅项目在这里兴建，到目前为止，中央别墅区的别墅项目不过10个左右，入住的业主也仅有2000余户。而近一两年的开发量将超过过去10年的总和。这一方面说明这一区域的价值以及它所承载的产品得到了众多发展商的认可，不过另一方面也表明，未来市场竞争将会更加激烈。

　　市场对这一区域产品的消化能力是很强的，因此明年的市场前景依然会很好。中央别墅区的国际化氛围非常浓，90%以上的居住者是海外人士。相对于北京其它别墅区而言，外籍以及有国外生活经历的人更愿意在此居住，这部分人群的购买能力是非常强的。

　　■ 风格、定位寻求差异化:中央别墅区80%的客户是海外人士，这其中的80%又是港台人士，他们更喜欢在北美风格中融入一些现代的东西。开发商都在极力追求差异化，尽量做和别人不同的产品。温榆河畔的众多别墅项目，风格没有完全一样的，这样出现在购房者面前的就是各具风格的产品。在购房者的个性化需求得到满足的同时，别墅之间也避免了同质化竞争。 但从市场反应来看，开发商追求产品差异化的想法虽好，但并不一定都能成功。一位业内人士指出，此前一个开发商为了抓住市场空白点，选择在这个区域做联排TOWN－HOUSE，这样产品的单价和总价都可以降低。以较低价格住在中央别墅区，这本来是一个不错的想法，结果市场反馈并没有想象中好。中央别墅区的别墅项目既有独栋又有联排，从销售情况看，独栋的销售率往往好于联排，说明有实力在这个区域买房的人更加看中居住品质，而对价格并不敏感。