主持人：各位嘉宾大家好，今天欢迎大家来到，我们一起做一个“盘点2006年别墅市场以及预测明年别墅市场走势”的这样一个论坛，2006年即将走过，今天我们也是跟2006—2007别墅排行组委会一起合作做这个论坛。
我先介绍一下今天到场的嘉宾，他们是复地集团华北区域部总经理助理刘波先生，北京泰盈房地产开发有限公司总经理阎少华先生、还有北京卫斯理房地产经纪公司的吴德洲先生，我对面的也是我们这次论坛的嘉宾主持，也是2006—2007年别墅排行榜秘书长周良波先生，另外还有五和国际集团项目设计部总监尧建刚先生。
我们今天的主题是对2006年的别墅市场做一个盘点和预测，请各位嘉宾畅所欲言，我们首先请五和国际的尧总给我们做一些盘点和预测，我们上次也聊过，我们出了一个关于07年别墅市场的预测，先请尧总给我们做一个开头。
尧建刚：我们是做了一个07年别墅产品的预测，它是在总结06年别墅发展的情况基础上进行的，当然预测预测肯定是有测不准的，但是我们还是希望给业内人士有一个提供专业的信息。
大家都知道06年由于国家政策的变化，别墅土地供应量也比较少，最主要是大家可能都知道“国六条”的政策，“国六条”对别墅市场的影响在哪里，“国六条”大部分户型是90平米，市场上把高端公寓的市场供应量减少，这样反应在别墅上就是经济型的投资型的别墅卖点更多了，明年可能这种经济型的别墅市场供应量会加大。因为境外投资基本上我们碰到很多，基本上拿到钱不知道买什么，他肯定不买经济房，所以高端的公寓又没有，所以都往经济型别墅上来投。
今年年底也可以看到，别墅基本上向两端发展，我们现在接到的很多别墅项目基本上都是开发商自己要求改设计条件，别墅已经慢慢向国外一样走高端了，比如我们现在做的很多城堡项目，但普遍来讲别墅的投资价格还是有限的。
另外大家都知道06年有一个物权法在修改，要通过，物权法对市场影响非常大的，我们都知道特别是结合住宅，建筑物七十年后是没有价值的，真正有价值的是土地，我们一个小区住宅有一千户，即使我们七十年后续期了，但是价值很低了，但是土地是很多人共有的，升值空间不是很大。
别墅不一样，它有带院子，土地也归你，所以这个物权法的通过对别墅的升值空间是很大的，我们预计07年的别墅空间是非常大的，我们把07年称之为价值回归年。以前别墅的价值没有真正体现出来，国外的别墅价值都是土地价值而不是房屋价值，现在物权法改变通过可能是别墅价值的回归。
另外从产品趋势来说，06年大家都知道北京基本上欧美的别墅除了没有非洲的，全世界各国都有了，包括04年开始我们北京别墅市场也有一些中式别墅的尝试，现在中式别墅也走到了一些不尴不尬的境地，06年我们自己做的一些项目，包括我们也统计了不仅是北京市场，全国的我们也做了一些统计，就是现在基本上已经慢慢地过渡到更注重原创了，已经不是再像以前这么注重标签，北京现在像龙湾也做得不错。我们觉得07年的别墅，包括我们经手的和07年要推向市场的，可能都有一批原创别墅要出来，这个可能是不带任何一些标签符号的，更注重跟环境的结合，认为是环境上长出来的，该什么样就什么样，不一定要做什么欧式美式的。
04年05年的别墅有一个特点就是空间丰富，07年还有一个特点就是这个空间设计的机械化更加强，但是不是那么主要的因素了，像我们十年前买空调，空调老是在宣传自己的质量，我们07年这个空间已经是必备因素了，不是开发商的卖点，这是我们对07年别墅市场做的一些简单的预测。
这个东西的文章我们可能会近期推出来。
周良波：这个空间不是最大的卖点，那什么是最大的卖点呢？
尧建刚：就是它是必备的因素，是必须做好，做不好就不能称之为是别墅了，已经是必备因素，不再是你来炒作的卖点了。
周良波：当时尧总也分析了对07年的别墅市场有这么一个预测，我们有一个调查结果是06年别墅的供应量比04、05年的供应量有所下降，别墅的市场的需求还是大于供给的，北京一到十月份别墅的销售数是供给数的1.62倍，市场还是处于一种需求饥渴的状态，这个从供需关系方面想请几位老总聊一下，07年在供需上有一些什么样的新变化。
图为论坛嘉宾主持中国别墅排行榜组委会秘书长周良波
吴德洲：这个可能定量的分析不太容易，定量是不太容易，定型的趋势是可以有，供给和需求永远在那博弈。
周良波：整个来讲的话北京的别墅是供大于求吧。
吴德洲：需求有些是无效的，有些是没用的，摆在那也没用。但是有些需求摆在那呢又满足不了，这个跟过去以往开发的时间，真正开发别墅到产品真的成熟了，几个了，我们讲这个产品几个了，可以拿到市场上真的满足需求这个过程，有些项目积累的这个量，消化不了，跟现在消费者的需求有差距，所以有一些供给是无效的，有一些是业主对产品有自己的想法，刚才尧总讲了别墅产品的虚实，你们可以看到，就向两极在发展，一种是高密度一点的经济型的，联排房有一些假冒别墅名义的也有，叠拼或者是什么的这些也有，这是高密度的一类。
再有就是像您讲的比较极端的就是像城堡，这可能是几十英亩的地上就盖一栋房子。再有一种是把房子和土地的这个比例放到一个合理的一个位置上，比如一千平米的房子可能有两亩的院子，这个相对来讲是可以接受的，有的房子可能是一千平米的房子四百平米花园，这个可能就接受不了了，这个有些供应就是没有效果的，市场上大家可以看到这样的项目，我就不说名字了。摆在那也是摆着，没用，所以这两个之间有这么一个问题。
这个趋势就是刚才讲产品的另一个趋势，符号的东西可能真的淡化了，不再特别追求是西班牙的，还是北美的，还是中式的，这个产品多元化，多样性是必然的了，有不同的需求，但是基本的要求，是要求房子跟地有一个最起码要达到的一个比例。因为北京现在的地价升值，开发商有开发商的角度，它有一个基本利益的追究，必须把这个土地的价钱消化在购房者能够承受的合理的房价范围之内，大多数看这个项目，房子跟花园最主要它的比例是不太对的。客人有一个接受的极限，三百平米的房子面积，配了一个大概不到三百平米的花园，就忍了，因为他必须找一个他能够接受的地点，客人的需求没有被满足，需求的这个量没有被有效地释放。
如果你在一个合适的地点盖一个合适的房子销售根本不是问题。所以你说这个量我统计不出来，到底有多少要买多少要卖也好，多少人要买统计不出来，但是我可以感觉到有一些被产品结构，供应结构限制购买的情况是有的。
周良波：我做一个补充，吴总有十几年的中央别墅区的销售经验，现在准备在加拿大开展地产项目，所以吴总对消费者，就是说手里面碰到过的都是好几千个别墅业主和准业主，他对这种需求把握得是比较准的。
刚才聊了一下总体的需求状况，下面我还想对整个价格走势做一个预测，在06年的1到10月份北京别墅市场的平均销售价格是9214，整个曲线是在四五月份的时候有一个上扬，八九月份有一个回落，十月份又开始上扬，对北京别墅市场的一个价格走势，不知道大家有什么样的自己的看法，阎总给大家讲一下，07年北京别墅市场的价格走向。
阎少华：其实对别墅的价格，和别墅的这种供需关系呢我其实没有什么发言权，因为调查的这种资料分析，各方面我都比较欠缺。
周良波：没有关系咱们就随便聊。
阎少华：包括价格。我就印象有点体会，我们是比较自信吧，比较自信，对这个走势不太关注，我一直相信一个好的产品一定可以走出自己的行情来，从销售上也可以看得出来，06年跟05年比，从价格从销量来讲，都有大幅度的增加，我们销量也没有系统地统计，估计有60%以上，价格增加了15%左右。所以我相信一个好的产品如果定位合适，尤其到了交房以后，我们二期能够持续好是因为我们一期交房了，你真正的体制能够体会出来，不是你说的，而是是使用的，这个时候是比较真实的，我想一个好的东西，在整体房产来讲还是需求比较旺盛一些的。
而且在中国经济发展初期的阶段，应该能够走好的，即使大环境有点什么问题，我相信好的产品一定能走出独立的行情，我一直比较自信这一点。
从07年发展的趋势来讲，我感觉呢，我同意尧总说的那一点，可能淡化风格，因为我是搞建设设计的，几年前我也谈过这个，风格其实就是一种陷阱，经过了几年的实践，包括人们无论买到什么风格的房子，什么地中海的什么的，你入住以后发现不是那么回事，中国还是没有那个风格的东西，那是个陷阱。
陷阱这里包含两个意思，一个是可能是没有做到位，还有一个意思你在北京这种环境做出地中海来本身是自己给自己挖的一个坑，是不可能的，很费劲。所以我觉得呢，我跟尧总的看法有一点区别，他的结论应该是原创的发展趋势，我有点看法，我认为是本土化，不是原创，原创说来说去还是没有标准，原创最终可能还是走成陷阱，人们会标榜我这是原创，我这是别人没有做过的，这个也还不是我们最终的一个本质的追求，我觉得本质追求是什么呢？就是我一直提倡的本土化，所谓本土化就是你这个房子要适合北京，你甭管是接见还是什么，你也可以有原创，但是你要适合北京，适合你所定位的人群，适合北京的气侯，而且符合人们审美的取向，这种本土化更接近于可持续发展，向可持续发展建筑去发展，那么也就是说比较重视的是如何低能耗低排放，包括园区中的水景怎么利用、怎么成本低、怎么好看、怎么持续好看、怎么能够好用，持续地好用，这个是关键的，因为别墅我们知道，往往是第二居所，他养这个别墅代价非常大的，如果你可以做到可持续发展，对于别墅住户来讲是一个比较大的好处。
所以未来呢为什么说要本土化呢？因为越来越多的买别墅的人是有经验的了，无论是你买过别墅，还是我没有买过别墅，我从别的一些朋友的经验，慢慢人们向理性发展，就是他的发展趋势应该是忽略了这些东西了，就是表面的东西，风格呀什么的，而是更加重视这个别墅的，或者说建筑的，或者说住宅的本质，你的本质是什么，本质就是我要住得舒服，我要住得节省，我要住得不累我还要美观，还要怎么怎么样，符合我的生活习惯等等，这是本质。所以我就强调本土化。
为什么要强调本土化呢？除了我刚才说的原因还有一个原因，在北京比较特殊，在中国比较特殊，就是我们消费者，或者说市场，更多地去渲染那些风格，来作为销售的手段，而且从现实中尤其别墅的风格是多样的，各种各样的风格都有，这个在国外是没有的，国外的是什么东西呢？其实可以告诉大家，国外的东西就是本土化的东西，所以这个是一个从古今中外可能是发展的一个必然的一个途径，我们要走向本土化呢就不用再提了，其实恰恰正是大家都在强调我是这派那派的，再加上我们的能源紧缺，这两点夹击下提倡本土化意义非常大，而且又是发展趋势，一旦真正形成了国外的那种房，你到哪都看得到，无论是新房子还是旧房子，都可以感觉得到这是法国，这是印度，这是南美，感觉各国家的房子都有自己的特色，为什么我们的房子没有特色呢，到那个境界以后我们的文化就不用再提了。
周良波：其实刚才尧总跟阎总都提到一个原创创新的问题，有时候我们就会对这个问题进行一些探讨，一个思索，创新跟经典作为别墅的一个传承，就是可以传承下去的东西，很多业主消费者希望它是越经典的东西，希望它能传承下去，同时呢市场又要求我们开发商需要创新，创新也是一个永恒的话题，就是我们在理解在考虑创新跟经典，它是不是一对矛盾体呢？特别是在咱们别墅开发里面。
我还记得前段时间看过一个报道，南京开发了一个别墅叫小紫禁城，那个项目名我就不提了，它完全是按照故宫缩微的景观这么一模一样去做的，这方面我想就是说，听一下大家的意见，就是创新跟经典咱们在别墅开发里面是怎么样的一个关系。
刘波：我们在中国做别墅两大命脉，四月份五月份包括九月份出台一系列的政策，包括央行又把贷款利率上涨，这方面我们地产方面感觉政策高压过来了，这个产业支柱由大家投资，今年是有20%多的增长，这样的话其实作为我们地产商来说呢，尤其做一些比较大的地产商，这种形成对于我们来说并不一定是坏事，有一些约束以后我们做一些产品来说并不是坏事。
从市场来说中国的经济毕竟是在往上走，经济发展了，老百姓收入增多了，慢慢富余起来的人越来越多，别墅的销售还是越来越好的，这样我们做别墅为他提供一个终极的终端产品的这种人越来越多，我们跟踪别墅市场来说，二次置业、三次置业的非常多，他可能买过一套两套，甚至有人买三套四套别墅，这样对别墅市场的支撑还是蛮有力度的。
尤其前一段建设部发文把别墅从新定义下来，把土地限制从新界定，所以这个土地资源十分稀少，这样的情况下别墅的走向还是非常好的，物以稀为贵嘛。
价值方面，通过复地的跟踪市场，和其它代理行市场沟通，我们觉得有一个比较稳的往上走的趋势，市场需求在这摆着，市场不是说政府行为能够管理得了的，我有钱我就买这房子，这种需求还是蛮多的。
在这几个月各个盘我们跟踪下来以后，它的销量不是太次的盘，只要这个盘有一定的产品力度有一定的品牌保证，这个盘一般都在七八套十来套，这样对于我们做别墅的开发商来讲这个就是不错的，这个曲线是比较平缓的。别墅这个高端市场真的是少数人，这个政策对他的限制来讲，不像一般的住宅波及面那么大，打击力度那么深。
周良波：您是不是说别墅开发商的日子会比普通经济型住宅开发商的日子好过一点。
刘波：会好。随着市场的慢慢规划，还有买别墅的人一定是有一定的品味，一定有自己的审美意识在里面，他挑别墅会很认真，他的审美观点不是一般普通住宅普通商品房那样的观念去打量，远远不是。十年以前我们讲一个别墅是北美的，做得怎么怎么样，我们可以说引起一定的轰动，这种机会越来越少，中国的建筑师说白了不是很成功，我们之间没有一个说，我们除了说明清那种古代建筑可以拿得出去，我们现在说国内市场是一个国外建设师的实验场，这个大厦那个大建筑全是他们来做，我们中国建筑师没有一个很好很成功让世界认可的东西在里面。实际上大家作为建筑师来说做住宅是最困难的，做住宅是跟人打交道最多的，也是最挑剔的，因为你面对着不同的受众群体，这个面太广大了，所以建筑做出来是很困难的，到今天我们依然没有形成自己设计的风格，所谓南方北方不同的地域文化，我们还是照抄国外的，我只能说100%的照搬过来，50%的话就不像了，所以我还是很同意阎总的意见，我们做设计一定要做到我们自己住着喜欢。
其实住宅就两个字，就是属实，我们希望做得很本质，很品质，这个东西是作为一个别墅来讲，或者一个住宅来讲，我们认为是可以的。
周良波：其实刚才几位老总都谈到一个很本质的东西，像前段时间，有一个女孩子说拿别针换别墅，她是准备用一百天的时间，最终达到自己的目的，换别墅，这个创意在美国已经实现成功了，现在这个话题很热，我感觉是折射出这么一个需求决定价值这么一个市场理念，实际上我想听一下各位老总的意见，对于明年别墅市场来讲，需求决定价值这个是不是会被提到一个更高的高度，不像刚才尧总说的，可能我们07年的别墅不是说我的卖点，这个卖点那个卖点，真正的可能是消费者的需求是卖点。
另外还有一个就是说像06年咱们北京的几个别墅主要区域呢，他们发展都有哪些亮点，特别是一些新冒出来的区域，先请尧总给他们分析一下。
尧建刚：你刚才说到明年的价格的问题，其实可能回到你刚才说到的一组数据，你刚才说的需求供应的数据，你刚才说的是别墅的供应量在下降，但是比那个住宅供应的下降量要低，其实这是个错误的比较，什么叫错误的比较呢？因为别墅我们也做过一个统计，别墅它的供应量，它受政府影响比较少，它是慢慢地盖，受到政策影响比较少，住宅供应量为什么下降那么快，主要是因为“国六条”出了以后，把很多要新开盘的给卡住了。
阎少华：有的对政策的反应比较慢。
尧建刚：这一块不能说不受影响，但是非常小，它主要受土地供应的政策，这个表现是在几年后才能表现出来，所以反应到明年的价格问题，刚才我比较同意这位老总的话，就是明年价格肯定是要稳步上升的，因为有几个方面我们可以系统分析。
第一是我刚才说的这个今年发改委把明年经济增长速度定在8%，但是实际上专家预测可能会达到10%，经济在稳步发展，有钱人多了，自主的需求是硬性的，这块是没法改变的，大家住宅的硬性需求。
另外一方面就是刚才说到的投资需求，一个是国外的一个是国内的。另外一方面反应到住宅市场上，我们可以看到，今年几大比较有名的别墅收购，一个是南京风尚，南京风尚被北京银行收购了大部分股权，上海也出现某个银行收购了110栋别墅，这个反应到为什么现在国家政策发生这么多变化，国外投资者已经对投资房地产比较谨慎了，相反投资这个别墅市场是有稳定的回报的，有一大块是专业人士能够体会到这个土地的价值，你投资房产体现不到土地的价值，只有别墅才能真正体现到土地的价值，这块国外已经有成熟的经验。
吴德洲：你说土地的价值我给你一个例子做补充。中央别墅区有一个别墅项目，很老的了，94年的时候开始开发的一个项目，我们前一阵子去看房子呢看到一个很好玩的例子，有一栋房子全部拆平，那个项目很早的，没有多大价值，拆除以后自己挖一个地下室，在上面盖木结构的房子，两层的，非常大，那充分体会到独栋别墅的好处，现在市场上流行地下室，在上面再盖一个房子还是木结构的，所有的东西是国外进来的，盖起来的，就是这个房子自己被升级换代了。有是因为他对这个土地呢，他有这个处置的能力，如果真的是双拼得跟人家商量商量，所以这个很明显的这个，你说的土地价值体现在这里。
图为北京卫斯理房地产经纪有限公司吴德洲
尧建刚：刚才说到国外投资对这个土地价值，相反越是土地价值凸现出来了，国家又在卡这个土地的关口，土地供应量少了，一需一供的矛盾把这个量又上涨了，我们以前说都是土地房产的价值，我为什么定义07年是别墅价值年，是真正体现土地价值年，这不是当前的土地价钱，而是未来五年十年二十年的价值，大家买别墅是把别墅作为传承的东西，最终留下来的是这块土地的价值，所以这也是明年土地价值上升的几大理由吧。
周良波：尧总可以对咱们北京的几大别墅板块06年的一些特点和07年的发展趋势做一下预测吗？
尧建刚：这个预测不敢，我只能说就我了解的聊一聊，以前都说的中央别墅区，东边的CBD别墅区，亚北这几个区域，由于土地供应量不足，特别是今年很奇怪，我们接触的一些别墅开发商，我们总结在房山，大兴这一块，冒出来的一些别墅群，明年可能是在这一块地区形成一个冀中的别墅供应区，这一块明年可能在市场供应量可能会出现伪别墅，现在别墅拿地拿在哪，他基本上不以别墅的拿地方时去拿地，就是名目繁多的一些项目冒出来，我觉得可能由于经济发展在南边和西南边还是会形成一些新的集中的别墅区。
周良波：我记得在前两年的时间，在北京北面像密云那一块，冒出来几个别墅，今年就有点销声匿迹了，也就是说本身景观方面是不缺的是有山有水的好地方，但是就是感觉那个离城区过于遥远，特别是今年感觉没什么生意。昌平附近还是比较多的。
刘波：主要是在京昌路的两侧，这个很多了，包括保利垄上刚刚开始认购也好，因为土地项目都是在很早以前开始立项开始做，去年开始有一个集中放量的这么一个势头，那么这样的话我们确实也感到一些销售商跟周边比一比，它卖得还是很不错的，明年以后感觉到亚北这边，像王府不用说了，是十年以前的东西，这三年开发的东西我们还是认为这个东西有一定的潜力的。西边除了西山和中央别区这边，难免还是比较远，这个别墅到底怎么样还是跟交通和市政有关系，因为这两三年房地产商做别墅的观念不像以前了，确实在考虑到市场考虑到小业主，考虑到自己的品牌，我们复地也考虑品牌建设，我们的设计是请的英国设计师，我们把这个设计调整到自己的定位，自己的产品，自己本土化的产品，这样的话，实际上在那边07年08年还会有项目出来，但是不是很多，依托到我们这个基础慢慢越做未好，这个东西适应市场还会越来越多，实际上像西山也好，中央别墅区也好，都是老盘子，在旁边做一个东西还是依托这个老环境把自己提升起来，是这么一个过程，不会有大的场面，大的红光爆发出来，但是一定是很细节很细小的，这种东西像润物细无声一样的。
周良波：说到一个别墅板块，我们今天本来邀请了张振国先生，但是中午临时有时说有时来不了，我们感觉今年去年在京沈沿线，和京津这条线也出现一些项目，首先是这些区域出现了这些项目，然后就是说出现了一些超大型的别墅项目特别多，几千亩，现在一说就是几前亩，我不知道就是说几位对咱们这个问题有什么看法。因为像京津新城是一个综合体是吧，格拉斯小镇也是四千亩，就是说想请问几位老总，对今年频繁出现大盘别墅有什么看法，把这个板块往京津在出现，往京沈也在出现，在北京周边也在出一些别墅区。
阎少华：关于大盘我以前也发表过，包括住宅，包括别墅，从规划和设计的角度呢，我比较不太赞同大盘，包括从城市的角度，比如像在城里我们建一个大盘的对城市结构的破坏还是比较大的，另外呢从这个规划和设计的角度，从设计的角度，大盘由于我们的设计的速度和整个建设速度比较快，大盘很难做到特别细致，以人为本，我们知道就是说，世界上一次规划建设出来的城市感觉没有人情味，多年生长的城市才会有人情味，同样的道理，大盘是一次规划的，设计是再用心在这么短的时间里面设计出来的东西很难达到人的要求的品质。从另外一个角度来说，大盘大到一定程度可能要综合题了，需要各种配备怎么样的，一个造镇的概念了，造镇的概念从城市规划角度是另外一回事，那么它对这个别墅的品质和档次呢，都有一定的限定，应该说就是我比较倾向于，我觉得比较理想的就应该是在适当的地方做小盘，比如是集中的，像中央别墅区一个一个小盘这样生长出来对这区域比较好，对整个住宅的品质也比较好。
周良波：刘总有没有其他意见。
刘波：实际上做大盘来讲跟当地的区域经济环境，和政府对当地城市打造的意图有相当大的关系。实际上我不知道各位怎么看，到今天为止我们没有听到说哪个开发商在中国做大盘做得相当成功的。我们说一个投资商或者是政府规划，对你十年间要怎么造怎么做这个思路不是很清晰的，我们前两年盖一个盘我们过两年发现不对了，我们就会改我们的思路，这样就会出现一个问题，就是你达到你的要求这个能力够不够，和政府对这片地区的规划，经济的思路，对不对得上，这是很关键的，如果对不上这个盘做起来就相当累，在开始你可能有一个很好的速度或者什么概念去做，但是到第二阶段第三阶段你感觉自己做起来，你想怎么做市场不太适合，你往那面走，市场在那面，做到自己都不知道下一步怎么做，一定有一个长远的思路跟市场和当地的经济运转结合起来，这样才能做得好。
周良波：确实在中国的房地产开发，包括别墅的开发，受政府应该还是蛮严重的，这个我想从今年来讲相继出台了相当多的政策，基本上都是属于限制别墅开发的，甚至消费的，甚至有一个在买房贷款，我看6月6号的法制晚报有这么一个消息，中行公行建行几大银行对别墅商品房的贷款首付提出到40%，这块来讲对需求有什么样的影响。吴总先讲一下吧。
吴德洲：金融政策肯定有影响，你说这个是对消费者的影响，其实更实质的是对开发商的影响，这个不能说没有影响，但是不是特别敏感，原来卖别墅的时候什么金融模式都没有，没有贷款照样卖，付全款的，真正中国人贷款的时间不是很久，买别墅的这些人呢，对加两成首付，或者加一些利息都不是很敏感。
刘波：对别墅来讲加一成两成首付不是很在乎，我哪怕投资的话，我也无所谓。
周良波：金融方面有没有对别墅有影响的呢？
刘波：这个封顶才能按揭，现在就是银行已经下死命令了。
周良波：限外有影响吗？
阎少华：在北京我听说有很多变通的手段，实际上这对以外销为主的房子肯定影响非常大，我觉得非常大，但是据说还有很多的变通手法，应该来说还是应该有所限制的，这个毕竟有自愿性，应该本着本国的消费者。
周良波：您的客户群有影响吗？
阎少华：我感觉不太大，我们有一些外国人，但是很怪，就是买我们的这个老外，都是跟中国有婚姻的，比如说娶老婆，或者嫁中国人，这不限制，这是扎根嘛，我们这房子比较适合人扎根，所以可能比较好一点。而且我们的房子投资的人很少，那地方了解，没法说我买完我出租，或者我买完炒出去卖出去，所以没有投资的，全部都是自有的，买了以后就没想卖，就留着的。这个外国人也有不少，也有10%吧。应该说影响不大，因为本来量就不大，外商的比例不是特别大。
周良波：吴总那边经常在中央别墅区做。
吴德洲：这个绝对有影响，不容回避，因为那个区域外资，就外籍身份的人比例比较高，前两年说外籍身份的大多数租，买的多吗？
阎少华：这个对出租市场优影响吗？
吴德洲：买来投资的人也不一定，买来投资的人也有持外籍护照，有一部分就被化解到，比如说变通的方法，有的人是英国护照也有中国身份证，有这种情况，有的限制一人一套，家里四口人，一个人的名字在这了，但是还有三个人，肯定有影响，有一些变通的手段，但是也有变通不了的时候。就是说影响有，你就能感觉到，但是也不是那么厉害，就是说对哪个项目造成灾难性后果了，有效果消化的，像优山美地和东方普罗旺斯，这个都有。
周良波：其实整个房地产市场的话，可能住宅和别墅走的两条不同的线，住宅的话受政策的影响，包括房价的涨幅，包括供应需求更加矛盾一些，是不是相对来讲别墅市场还是比较理性一些的，这方面的大起大落，以及供需关系和房价的关系。
吴德洲：大家能看到普通房子的价格，我说望京，我99年买的，大概十月，4600一个平米，现在低产中介打来电话，是七千，这是二手房吧，新橡就不同了，有一些新开的，八千多九千多，就这个你可以感觉到普通商品房价钱升的幅度比较高，我们说别墅，我们说单价每平米价钱的升幅跟普通房比起来没有那么高，因为它的起点高，最早第一批别墅出来大概在1800到2000美金出来的，97前后掉下来了，后来从新启动，从新别墅起来，现在的价钱跟开始的初始，其实升得并不是很高。但是现在的面积达了，以前三百平米一个独栋别墅，现在想买独栋就是五百平米，所以你说房价是在涨，但是别墅这个单价涨幅并不大，政府打压是从商品房得到的信号，所以这个空间别墅单价往上的空间还是比较大。
周良波：还是比较稳定的需求。
阎少华：我也同意刚才说这个，住宅就是这五年吧，应该是价格涨得非常迅速，就是释放这种需求跟井喷式的爆发，而且量也增加得很大，房价也增加得很快，几乎到所有的须臾，南边这个还有东边都是比较明显的，因为西边的量比较少嘛，南边量大东边量大，这个非常明显，我感觉这是一个短暂的过程，我觉得将来就是住宅可能会进入一个平稳的，比较平稳的增长，不会像这么爆炸式的增长，这种增长为什么不能持续呢？关键这种增长再往下走下去以后，必然带来购买力的锐减，就是你的有效需求被消化了，我们讲的需求就是有效需求，你得能支付得起，他达到一定程度了，现在为什么政府出面来出重拳控制这个房价呢，就怕出现这个社会问题，买不起这个对市场的打击是不言而喻的，这个一囤在这，不来钱的话，这不是要跳楼吗？这个是控制得比较好，我认为将来中国房地产的价值是平稳地向上发展的。
别墅有很多的原因，别墅为什么有那么高的定位，跟北京中国的这种刚要开放的这个政策有关，完全两极分化，因为那时候没有完全开放，又进来一些外商，包括使馆工作人员，他们一定是高生活品质的，就有这么一个消费层，形成一个高定位，那时候很少有咱们内地的人，或者本地人去买别墅，我们现在开放的力度非常大，包括汽车业保险业，开放力度非常大，这个内外接轨了悬殊就没了，住宅爆发跟这也有关系，跟我们开放也有关系。接轨以后需要产品结构调整，调整一段时间这个会稳定地往下发展。别墅呢可能也跟住宅一样，会稳定发展，同时由于它的政策一些特殊性，几位老总都谈了，政策的特殊性，和包括一些物权问法题，人们对价值的价值会有一个价值会有从新的价值，这个基础上也会脱离住宅的走势，但是最后应该是接轨的，别墅大量的购买者是本国人，是主流，外国人还不是主流，再加上我们限制，肯定不是主流的。
周良波：刚才大家说到从前边94年开始的别墅，我想别墅经过十几年的发展，大家都是过来人应该说，大家觉得应该发展到今天，2006年为止，我们的别墅走过了几个阶段呢？
吴德洲：最早的阶段就是共给严重不足的阶段，那个时候的产品就没有什么原创，没有什么本土，全是搬来的，最早北京的别墅，什么郁金香花园这些，香江花园，反正都是国外的。
周良波：应该是97年之前。
吴德洲：最早92年。
周良波：92年开始的。
吴德洲：一直到97之前都是这样，全都是外边来的，真正真的有比较好的东西，我们国内开发商、国内的设计师、国内的公司做的，应该是从2000年开始有一些，有一些比较好的。再以后我觉得真的是产品丰富了，设计呀、各种各样的材料出现，是2002年以后，大致是这样的。丰富了，后来又中式的，现代风格的，就是产品不是国外某一个品类一统天下，这个时候才真是消费者的需求催生出来这些供给，我大概看就分这么三个过程。
阎少华：我也是三个阶段，就是现在就将要步入第三阶段，第一阶段就是刚才讲的那个完全是外来的，而且是范围极小，是处于开放前的一种状态，包括建设封隔液比较单一，大家没有比较关注，那个跟我们生活太远了，我们不太关注，那是第一阶段，等于解决了北京从无到有这么一个阶段。
第二阶段是随着我们的开放，和住房体制的改革，第二阶段就是全面的繁荣。那么这时候呢？有点百花齐放，各种各样的风格都有，当然是以泊来的东西为主。
第三个阶段我认为应该是从今年开始步入了，就是人们由于开始对别墅了解了，一些人经过几年使用了，这个市场开始成熟了，开始进入第三阶段是一个本土化的阶段，这个本土化并不是一个单一的形式，就是我这个是中式的，不是，本土化是更贴近自身的特点，客户的需求，这个产品是比较务实的，而且它的这个面呢，就是对这个消费的这个面，在拓宽。
这三个阶段从第一个阶段开始很窄，后来慢慢慢慢的国内一些首先富起来的一些人，到第三阶段我觉得满会更广，很多白领，中产就可以享受，因为产品也比较丰富了，我觉得大概是这么三个阶段。
刘波：这个因为还是从产品定位上讲，我认为一开始，就是我们最早出现房地产做别墅，就是开发商的自我主义，就是我想盖别墅了，因为从来没有过，就我自己这么做。
第二个阶段就是拿来主义，就是从国外那来一些，那么从现在消费者认识越来越成熟的角度来看，走到一个实际主义，就是各个方面比较成熟了，他做别墅做得更贴近消费者更贴近市场。
尧建刚：大家都从供给产品各方面看，因为我不是做销售的，从我的了解来看，我把这个别墅发展列为这么四个阶段，第一个叫做销售房子，第二个是销售产品，第三个是叫销售服务，第四个是在贩卖生活。
第一阶段产品供不应求，你只要房子盖得出来就能卖，所以我们不叫别墅，当别墅觉得有点过了，就是销售房子。第二是那个时候九几年开始注重空间设计等等一些东西，空间变化，我们把它作为销售产品的一个阶段。第三个阶段就是我们刚才说的销售服务，那个时候产品已经很丰富了，然后可以看到大概在2000年左右，销售别墅都是把管家式服务，等等都列出来，现在我们可以从南京风尚可以看到，是在贩卖生活，南京风尚有一个做法就是你买了南京风尚的别墅就自动入会到长安俱乐部的成员，我认为这是真正地步入别墅时代，别墅本身不是房子，很多人买房子的人和卖房子的人都是把它作为一个房子来看待，它其实真正是一种生活方式，买别墅跟买住宅的，买普通住宅的生活方式是截然不同的，这个也回到你刚才说的一个。
我想补充你前面说的一个大盘开发一样的，刚才阎总说得很经典，大盘开发可能不太科学，我有一点点不同意见是大盘开发在住宅里面是不可取的，但是在别墅里面今后的大盘开发是主流的，为什么我们的观点不太一样呢？因为我们现在接触的项目，和我们现在存在的项目和即将推向市场的项目可以佐证这个观点，别墅大部分都是在郊区，我们知道郊区离市政配套比较远，市政配套比较差一点点，人们对生活的要求比较高一点点，他需要大盘开发才能支撑他自身的配套，生活体系的完成，现在就是我们说现在一些主流规划总结，像格拉斯小镇，它确实有一些确实可取的地方，就是它的规划手法，就是我们业界提倡的，我们以前说一个楼盘对整个小区起经济带动作用，其实没有一个量化指标衡量它，每个开发商都说我这个楼盘对整个区域有带动作用，你带动在哪里，他拿不出数据来。那我们现在就是我们做了很多小区，我们提倡就是开放式小区，国外没有说把社区门一关大家封闭在一起的，都是大开放小封闭，让你的市政配套让外面可以享受，经济新城也是比较成功的，我们也从中总结了一些东西，就是你真正别墅，我不否认做小盘就不成功，在成熟区域可以，大家知道成熟区域的土地供应受限制，只能走边缘地带，既然是边缘地带就有一个矛盾，肯定是大盘开发才能支撑你的生活，我不可能说买个菜也要开车到市区才能买。
周良波：这个也是几位老总谈到的，就是别墅开发要跟所在的地块有关系。
尧建刚：慢慢地这个别墅不像住宅了，别墅不再像住宅，住宅只要有关系可以拿地就可以开发了。
吴德洲：从开发商的角度看盖别墅不是一个很好的选择，如果有选择的情况下。
周良波：为什么这样说呢？
吴德洲：别墅开发这个环节比较多，周期比较长。
尧建刚：这是两个思路，开发商有两个思路，一个是短平快，就是我追求的利润率少，但是为什么还有人开发别墅，它虽然慢一点，但是附加值高一点，科技新城拿地的时候是60000块一亩，我们现在拿都是几百万，这个就是附加值高，就看开发商的立足点在哪里，开发商都是长短线结合，像珠江，它去年发行了十几个亿的资金贷款，这是两种思路，我们不能说两种思路对与不对。
周良波：好像是不一样，有大的考虑。
尧建刚：别墅和住宅是两种开发思路。
周良波：最后的时候我想跟大家探讨一下，今天特别是吴总也在，关于别墅投资相关的一些话题，第一个就是说北京的住宅在这两年刚才我们也说了快速出现一个放量，价格猛涨，这个别墅市场会不会未来几年出现这样一个状况呢？请各位老总谈一谈。
吴德洲：如果从购房者的角度看这个问题，他买别墅的产品，把它再细分一下，尤其独栋别墅产品，对土地的关注非常关切，买一个独栋别墅的人和买联排别墅的人的观点是不一样的，他看到的是土地的价值，这是他买下来看到价值的一个方面。
再有一个就是通常意义上说的短线的回报，租金的回报，租金的回报在过去的十年，十多年，一直在下降，下降，最早租金的汇报非常厉害，一年算静态回报就是四年收回投资，然后一直掉一直掉，现在掉到8%。客人买房子的时候就比较接收到10%，8%的话算这个资金收入觉得没有太大意思，但是他还有一些收入，所以有一批人，尤其是原来一些老项目的房子卖出来的，对断线回报率已经不满意了，他们可能有两种选择，一是租到新的项目上，就是顾客有一个特点，追那个新房子去租，反正他掏租金的，另一种是对这个失望以后投到其他行业。
所以从买房的角度来看，租金市场回报的下降，这个房子本身的价钱它比以前看到了更多的希望，就是买房本身的升值，尤其是独栋房的价值，他是认可的，所以这两个选择是一上一下。
周良波：租金的回报是逐年降低的，但是房子升值的情况是什么样的呢？
吴德洲：能看得见吧，从房价上看出来，一年前的房价跟现在的房价，有一个差异，我们能看到一般是15% ，这样一个增长，个别有些还高一些。
周良波：目前这种投资客户相关的他做投资的，他是采用哪种方式是长租还是短期收益。
吴德洲：转卖的比较少，尤其是今年税收政策的调整，对买卖的这个打击还是相对来讲比较大，因为交易成本上来了，税已经5.5了。然后他再差价政府收20%的所得税，算起来挺划不来的，所以短炒的空间很少，其他可能还行，我知道有些买了西边的普通商品房这个还是有一定的空间，别墅的话你把这个空间加进去断线是比较不划算的。
阎少华：所以现在这政策还是比较不错的，就是短炒不了了。
刘波：别墅的成本周期太大，一般也不像炒商品房也好，半年以内就一平米赚一千五，这种不太可能，消费市场成熟以后，跟国外越来越接近以后，应该是比较平稳的增长。
周良波：别墅的增长不像整个商品房增长这么明显，别墅投机的可能性很少。
吴德洲：很少，很少见到拿一个房子拿一年增长了，这个除了个人原因，出国了，卖了。
周良波：吴总给我们介绍一下，无论是买二手房也好，别墅也好，消费者看中的，或者是投资的时候应该注重哪些方面呢？现在有没有一个比较清楚的倾向呢？
吴德洲：这个买房投资和买房自住的衡量标准基本上都是差不多的，这个消费者买房的方向我看他们是从室内已经到室外了，原来可能是看户型，空间，看装修，看设备，现在不是了，现在里边这些空间的东西，平面的东西，是开发商的基本功，这个做不好项目要出问题，这个每个人都要做好，而且99%都要做好，个别没有做好他们就有问题。现在是从室内到室外，室外给你留了一个空间，这个花园，你的景观，总面积的设计，这个在当前阶段，在以后这一关大家也都过了，可能购房者就关注其他东西了，这一阶段大家比较关注的还是你有没有给我足够的室外空间，还有开发商大的园林是不是有特点，很多是在花园上下功夫嘛，里面已经没有可比了，然后再延伸到一些服务领域，农业呀，会所啊，去对比这些东西，本身风格，设计平面都不错。
周良波：最后的话我们每位嘉宾用一句话简要地概括一下明年别墅市场的走势情况，一个大概的评价。
尧建刚：我的观点就是07年这个别墅稳中有升，不管是投资还是自住都是物有所得。
刘波：在07年一个好的品牌一个好的产品一定会受到市场的认可。
阎少华：随着市场成熟了，现在各种各样的陷井，尤其在别墅中比较多，各种各样的陷井会越来越少，产品会更趋于理性，本土化。
吴德洲：07年我觉得投资者需要形成，但同时呢？也需要调整他们自己的这个构成，自己手里持有产品的构成。
周良波：咱们今天的这个别墅盘点论坛，到此结束，感谢各位嘉宾的参与。
编辑：李静
