龙斌：低迷的成交掩盖了别墅产品的升值空间
资源稀缺决定价值潜力
根据我掌握的广州市场数据，2008年1—8月份国土局公布的数据，别墅总成交是4.53万平方米，2007年1—8月的数据是32.26万，同比减少了86.4%，这说明广州市场的调整相当大，由于整个大环境的变化以及导致的投资性市场受到很大影响，别墅市场需求由投资型为主到目前以自住为主。因此，近两年别墅市场成交数据并不能说明别墅价值的下降，而是这种价值还没有被市场真正的体现出来。
政策上对别墅用地的限制，一定程度上促成了别墅价值的提升。2003年广州国土房管局就禁止了别墅建设用地，2004年广东省则明文规定禁止批准别墅建设用地，到了2006年国家禁用土地目录中，别墅用地包括高尔夫、赛马等用地全部禁止。
在国家政策的制约之下，别墅用地是严格控制的，中国的财富增长在这些年是相当迅速的，财富的积累速度和总量都是相当之巨大的，这种情况下，别墅可以用三个字或者词来总结。第一个是“大”，大规模的开发了大量的产品；第二个是“高”，高端的产品越来越多；第三个是“内涵深刻”，包括文化艺术和建筑艺术上的内涵。
现在的市场调整是剧烈的，虽然2008年十一黄金周推出的别墅热销，但都是边缘类的别墅产品，例如5000元/平方米的联排别墅，这种产品跟目前的市场特征是结合的，一般是以自住型为主。
我个人坚信一点，尽管宏观调控以及市场的变化导致了别墅市场也在调整，但是由于人口大多数集中在城市，而且要保证耕地，随着时间的推移，土地资源的稀缺性将造就别墅的稀缺性，从大的环境来看，决定了别墅类产品会有更大的升值空间和投资价值，这一点是确定无疑的。这几年普通住宅类产品的需求是非常大的，郊区和市区的房屋价格都调整了，别墅类产品价格也进行了调整。
2003—2007年广州别墅类产品的销售量是很大的，基本上是38万平方米以上，价格上涨幅度是很大的，总体较普通住宅不仅上涨快而且幅度也大。以下是广州近年的一手别墅均价变化，2003年是5000元/平方米，2005年6700元/平方米，2006年达到了7200元/平方米，2007年8300元/平方米，2008年1—8月份的均价则达到了1.2万元/平方米。
积极看房谨慎出手
关于现在是不是介入时机，个人还是无法把握的，目前的经济大环境不是很好，全球的经济也出现了一定的衰退，对我们一定会产生影响，现在很多行业发展都遇到了困难，居民收入的增幅在下降，加上股市和投资都不利，大部分人的财富在缩水，这种情况下，如果要购置别墅物业，要综合的考虑别墅市场的承受力和策略。普通的住宅市场是这样的，高端的住宅市场也是这样。我的策略是八个字——“积极看房，谨慎出手”，产品的选择余地很大，开发商们可能也会有很多的促销和优惠。
别墅的投资是很难衡量的，普通的公寓和住宅可以通过住宅衡量，别墅产品是稀缺的，因此升值的潜力不会体现在出租和回报上，可以说是在若干年后的升值上体现的，这是最大的价值，例如成熟的市场——香港，升值最大的一定是半山、浅水湾的别墅，不可能是一般的住宅升值潜力大过别墅，市场向好的时候，高端产品的升值潜力是最大的。
现在关键的问题是，别墅产品的投资判断是比较难的，如果大家断定三至五年内会升值20%或者是30%，一定会有人购买的，但是现在很难得出这样的结论，尤其是目前的市场环境、政策环境和经济环境下，包括一些比较有实力的投资者可能自身资金的来源都有问题，因此现在投资就难上加难。
不过，我个人认为别墅产品和别墅市场不一定是没有投资的机会，只不过投资机会难于发现，更难于让投资者有信心介入。现在大家的信心都不足的。
