三季度成交同比下降6成 沪别墅开发商捂盘过冬

随着大市步入深度调整，之前屡屡领跑市场的上海别墅产品成交量也在6月之后逐步下降，风光不再。21世纪不动产上海区域市场中心的数据显示，今年3季度（截至9月26日，下同）别墅成交量为31.07万平方米，环比减少33.17%，同比减少60.32%；成交均价为19458元/㎡，环比下降10.99%，同比上涨24.16%。今年3季度的别墅均价环比下降的主要原因是失去2季度高端别墅集中成交所致，同比价格的则上升超过2成说明上海别墅价格仍在高位运行。

除了受到国内楼市普遍低迷的大市影响外，今年国内外经济运行态势出现的一些变化致使中高端别墅的部分潜在购买群体购买力有所下降，而去年沪上别墅的销售价格过快上升则导致了别墅产品的升值空间受到挤压，其整体去化形势趋于恶化。其中相对高端的独立别墅交投行情所受到的抑制更为明显，经济型的联排别墅成交套数比重在3季度上升明显。21世纪不动产的统计数据显示，今年3季度上海联排别墅的成交套数占比上升至80.17%，较06年至今一直保持在66%左右的水平上升了14%。从个案上看也是如此，3季度别墅成交量前5个项目中，所交易的均为联排别墅房源。

反观供应方面，今年3季度上海别墅的新增供应面积为48.25万㎡，环比下降了39.40%，同比增长了48.02%。其中供应高峰集中在7月份，本为楼市旺季的8、9月份全市别墅推盘量却下降十分明显：8月为11.92万㎡，9月截至26日的推盘量仅为6.10万㎡，月度供应水平滑落至今年3月份以来的可能性很大。

究其原因，沪上别墅如今推出后面临极大的去化压力、多数陷入滞销的局面使得开发商开始选择捂盘过冬，以期在度过楼市低迷期之后再伺机上市。21世纪不动产上海区域市场中心分析师指出，与普通住宅产品相比，别墅更为稀缺、价格水平受大势盘整影响相对较小或许是开发企业敢于捂盘过冬的底气所在。

不可否认，因开发用地停批多年，别墅产品的确具备较强的稀缺性。只是在市场经过调整回归理性之后，上海别墅市场像去年那样全线飘红的大好局面已经很难复制，捂盘开发商是否能够取得预期中的效果须待市场检验。一些性价比不足的别墅项目即使在市场回暖后很可能还要面对销售不畅的局面，届时进行价格调整、吸引购房者入市仍是其最佳出路。

各区域供应分布中，松江区以12.89万㎡的供应量居于全市之首，奉贤、南汇两区取代了浦东、闵行、青浦等传统别墅供销大户，分居全市二、三名，分别上市了7.43万㎡和5.85万㎡；浦东新区也上市了5.31万㎡别墅房源，其余各区的供应量均在5万㎡以下。个案方面，整个3季度别墅项目的供应集中度也偏低，仅有2个项目的供应量在3万㎡以上，有8个项目的推盘量在2~3万㎡之间。