嘉宾：绿地集团京津事业部销售总监李蓟

▲访谈实录：

　　【主持人】：大家好！欢迎关注我们的新盘在线节目。今天我们专访的嘉宾是绿地集团京津事业部销售总监、盘龙谷项目负责人李蓟先生。

　　盘龙谷文化产业城被称为"东方文化硅谷"，是总投资300亿元的大手笔。绿地集团曾成功开发过昆山绿地21城，西安的世界城等超大型地产项目，拥有雄厚的实力和的造城功底。盘龙谷项目自推出后，受到了各界广泛的关注，下面首先请李总给我们简单介绍一下盘龙谷整个项目的概况。

【李蓟】：规划的区域范围是在28平方公里，基本上可使用的大概面积，因为它考虑到自然景观的保护，一些山坡、自然景观的一些保护等等，包括绿化的保护，基本上可使用的面积在6-8平方公里左右。但是它的范围会在28平方公里以内，这是它的一个大致的规划范围。

　　它坐落于蓟县，蓟县的盘山西路，也就是到蓟县的县城还有一段路程，过去的交通有两个路线，第一个路线以前老的所谓到达方式，就是京津高速，然后一路开，再换成京平高速，到达项目的地。在京城高速，还没有进入北京线的时候就到我们园区出口，现在牌子已经建起来了。天津也可以这样做，北京原来到京津，京津再转高速线。娱乐悠闲主要以东面为主，就可以到京津高速。除了北京界进入天津界第一个出口就是文化产业城出口，从我们这里到T3航站楼有53公里。而且我们到东四环不到一个小时，就是一个时间距离已经大为缩短，比以前你从换到京津，然后换公路，要花两个小时到两个半小时，而现在要快得多。我从蓟县开出来，然后到机场高速，然后上北四环才花了一个小时零十分钟不到，就这一段路开了一个多小时。

　　【主持人】：大家现在介绍项目都用时间距离。

　　【李蓟】：对，所以它的时间距离会缩短，另外我们小区会安排小区巴士，我们所做的产品都有小区巴士，往返主要城市。比如去北京的，我们会把它到北京，去天津会送到天津，小区巴士现在用来到达目的地使用，以后会作为小区的巴士使用。但是这个小区巴士以后是要收费的，如果不收费的话就是违法维持经营的。我们在成本上稍微加一点利润，这样维持一些公司的开销。价格现在还没有定，但是目前来看，作为开发班车是不收费的，但是作为一个大众化的交通工具会收费。但是小区维持是不是一直维持下去也要看，单位文化园区落实以后可能会有一定的公交，如果有公交落实下来我们会逐步取消小区巴士，这个要看文化城总的建设情况，第二个就是公交也是和我们协调的基础上才能把线把这个延伸过来。而且还有一个大的交通，像平谷，平谷有轻轨。我们和平谷之间的距离，走高速公路是这样走，如果要走地面公路的话，无论是到北京去，还是到天津，都要经过我们的基地，这是最近的一条路了，走保平公路，我们就守着在平谷和支线的分割线上，分割线这里就是北京平谷。所以我们到平谷轻轨线会非常方便，所以大中型的交通方式会比较广。

　　天津轻轨计划是也就是到平谷，随着一体化进程的加快，现在政府还在规划当中，有可能会考虑往这个方向发展，把两地的轻轨连接起来。这个交通范围的好处，可能是风景是比较优美，但是区域发展不是很快，交通位置不是很突出的一个区域，由于这些高速公路的建设把它衔接起来。也就是说天津到T3航站楼，你怎么走，其实走京津高速换清平也是一种选择。从保平，蓟县，去T3杭州楼可以走京津高速过去，而且这条路也不会堵车、拥挤。这条高速津平和京津高速连接三个点，一个是北京的所谓国贸华贸CPP，第二个就是首都国际机场，第三个点是天津的出海口，这是京津发展的三大决定要素。这三大决定要素可以通过这一条把它连接起来，也就是在这个黄金走廊上，我们建设一个文化化的项目绝对是有发展前景的，这是一个价值体现。就文化城来讲，我们用四字概括，影音艺美及艺术剧作、悠闲旅游、生态移居为一体的文化城市。影音就是电影电视，还有艺术其他的一些表现形式。

　　生态园区有周边大的环境，蓟县有很多的旅游景点，这是它的一个优势。

　　还有艺术剧作，我们可能会在二期拿出一部分地，我们1500亩地还分一期二期，除了1500亩地外的我们也要搜索过程也要拿。另外有艺术剧作，这个产品我们会做一些定期性的产品，所谓定期性的一些产品，特点主要在于他把这些艺术家，或者是画家，或者是书法家，特别是画家，他可能有一些其他的生活起居，和他需求创造空间非常高，一个艺术剧作的形成。形成以后也会围绕画家周边盖一些艺术馆，这个艺术馆给人一些比较有名气的，比较有名气的画家，能够把它的艺术作品，或者是其他的作品做一个展览，来自于最后一个成交。

　　另外一个艺术馆，虽然你可能没有成名，你的画，你的书法拿到北京市，或者拿到什么地方去卖，别人不一定会收，我们在这里会给他一个展示空间，让把他的作品做一个展示。所以艺术剧作也是我们在打造的一个非常重要的亮点。

　　还有休闲旅游，要把这些要素集合起来打造一个文化城。文化城可能会有一些教育的机构在里面，同时也会有一些教育的机构，主要从事基本的教育以外，还有文化性的教育，艺术性的教育在里面，也为文化城的建设配置一些新鲜力量，可能还有一些配合文化结点的一些生产的空间。比如说，我们室内摄影棚，室外的拍摄基地，然后这个片子出来以后要进行冲印，需要一些这样的生产空间，我们会有一些颁奖礼堂，电影剧院，会举办一些大型的论坛，还可以颁电影节的奖，这样成交的空间也会产生，这样的话同时会需要一些媒体做一些聚合。可能过几天我们可能跟媒体做一些聚合。

【主持人】：盘龙谷这个案名感觉非常具有中国传统文化的意蕴，而且据说风水也很好，我想请问您为什么绿地选择这地块做这个项目，而且做这么一个庞大的文化产业城，您们的初衷是什么？

　　【李蓟】：十七大以后文化城是重要的产业地方。我们为什么会打造盘古文化城也是看好今后整体的一个环渤海区域的一个经济的开发。咱们老是说环渤海，其实环渤海还是一个比较大的概念，因为从山东到辽东半岛一直加环渤海，我最看好的京津冀，三个区域的一个整合和开发，这个地方如果发展起来的话，他最需要的发展是走什么样的道路，这个是最关键的，我觉得文化这条道路是最适合这个区域的，因为它有非常丰富的历史文脉。也就是说2600年以前北京不叫北京，就叫冀，中间我估计陆陆续续加在一起70年不在北京，基本从元开始以北京建立的首都，中国历史集成了西安洛阳历史研发下来，所以它的历史文脉非常丰富。再加上现在是首都，所以它会有一些特定的文化资源，所以在这个区域做文化产业是最合适的。

　　在这个区域里选择每一个点，我觉得既要有自然凤冠，还要呼应这个经济一体化的需求，又离北京近，当然它的土地价值，和开发成本远远低于京津两地。我们这个项目选择地无论从哪个角度讲都是非常优势的。

　　【主持人】：绿地在造房也非常经验，规模都是一些浩大的项目，您觉得绿地集团在打造现在这个盘龙谷这么一个非常大型的综合项目当中，会把哪些优势在哪里？您觉在盘古开发会给带地哪些影响呢？

　　【李蓟】：蓟县因为它原来的财政收入，最早可能是一些加工产业，还是以采石头为主，像北京太和殿的汉白玉，都是从蓟县运过来的。包括在采石场旁边还有一些水泥厂，但是这个对自然生态会起到一个破坏作用。好在它刚刚开始新一届政府就觉得，如果再这样下去的话是不行的。所以从去年开始陆陆续续采石场都停了，停了以后他就是要靠旅游为主，靠旅游来拉动，但是旅游行业竞争对手也比较多，靠完全拉动也有一定限度，我觉得文化城的发展定位会成为它一个主要的财政来源之一。第二个，文化城总体发展起来以后，它等于不仅仅是蓟县的概念，它是一个在蓟县这样一个地方，来打造中国式的，或者是东方的一个古国，他会把整个天津的影响力散发出来。当然，也不是我们这一个项目了，也和大家一起努力，但是同时也会体现天津，整个京津区域未来的一个颊脂垫。我觉得这个产业做起来，会使得蓟县真的不是蓟县，真的会历史性改变。他会找到一个充分发展的一条道路。

　　【主持人】：因为绿地集团也是一个大型综合性集团，您觉得绿地集团在操作这么一个大规模的有哪些优势，有哪些心得，您觉得这个给绿地又带来哪些挑战呢？

　　【李蓟】：优势我们以前做了很多，而且把一个大家不太看好的地方做大做强。比如说在昆山的绿地21城，我们进去的时候要道路没有道路，周边没有任何的人群，在这个地方盖12平方公里规模大型的商业及住宅，酒店、办公等等为一体的大型的新城，大家都无法想像。从现在实际做下来以后效果非常好，而且把昆山这整个地方带出来，这个地方叫昆山的华桥，或者是两不管地带，孔桥发展是很好的，而且他跟上海的关系非常密切，所以那个地方很发达。正好我们那个地方又是靠近上海，但是又不属于上海管。但是离昆山的市中心又很远，如果没人管的地方。田园风光有，江南这些小镇的风光，小巧流水都有，但是大的环境没有得到大的改善。我们去了以后及把这个改造了以后，其他的纷至沓来，政府一看你们都搞起来了，然后我们搞一个国际商务港，因为它靠近上海的嘉定，嘉定是上海的一个物流物流通道，像上海的轻纺市场，和主要的物流园区集中带那一块，另外还有一些大型的企业，像上海大众也在那个地区。当然它的土地各方面成本都已经很高了，你在上海这些物流企业到这里办公的话，你所享受、或者你买办公的价格也好，你所享受的优惠政策也好可能会更好，很多企业就到那里注册办公，而且周边的生活、娱乐、居住都带动起来，都已经起来了，所以也很方便去那里做。

　　而且你用肉眼跟上海看不出有什么太区别的风格，所以一体化发展项目。基于这个项目的基础我们会选择文化城的这个建设项目。这只是昆山的。其他的像西安、河南的郑州、重庆等等很多地方，19个省，33个市，有很多及其类似的项目，把一个广平的区域打造了一个产业新城，只不过每个区域的定位不一样。

　　【主持人】：可能说正是由于这么多成功的先例，各界人士对盘龙谷也充满了信心。也想请问一下，当地政府对蓟县盘龙谷这么一个大项目，刚才说了规模非常宏大，在这方面得到了天津市政府的哪些支持呢？

　　【李蓟】：现在列为两会的重点推进项目，是一个城市的名片之一。所以上到市委市政府的领导，像张书记和黄市长都非常极端这个项目，黄市场都视察过很多次，也提供一些模块资源在里面。目前我们正在和天津市政府联合申报一个，把它定位于一个国家级的文化产业园区。第三点我们把一些产业优惠政策由我们公司整理完毕。包括落地营业税，包括个人的所得税，包括一些其他优惠的条件，和吸引企业的优惠条件也整理完毕，我们准备要报天津政府。报天津政府以后，我们争取力争在今年年底把这些优惠政策落实，向社会大众进行公布。我们这个项目年底比现在更成熟，政策的支持力度会更大，会比较明显，大家都会知道，这样我们也会通过网络平台进行一些发布。

　　【主持人】：大型的文化产业城建成以后要实现把它一个盘活，一个持续健康的发展，可以说后期的一个建设，包括它个方面的运营，维护招商都是问题的，在文化城后期有没有哪些设计？

　　【李蓟】：这是一个比较大的项目，这个以绿地为主来进行开发的文化产业城的项目，不仅仅是由绿地一家来做的，我们可以利用我们的土地资源，用我们的经验，把想落户到我们盘龙谷的用户进行合作，比如说学校的话，我们拿土地跟愿意大这里搞艺术教育的大众院校进行合作，人力资源由他们来提供，土地由我们来提供。这是我们的一个大局思路，这个开发模式跟一般的房地产开发模式不一样，房地产开发模式不是卖地就是卖房子给你，而我们这个是共同来做。

　　【主持人】：我们今天除了想了解一下盘龙谷文化城，我们的侧重也放在一个磐石坊部分，请李总给我们介绍一下磐石坊在建筑、规划、户型，这方面的一些情况？

　　【李蓟】：产品本身有一定的亮点，亮点由几个部分组成："磐石坊"是一个在文化区域里的一个住宅，所以这是它的一个主要的亮点；

　　第二个，它周边的环境，我们是位于盘山西率，就是古地别墅，就是我们在山谷坡地上的别墅，和一般的别墅意义是不一样的。它的自然景观、层次感比较分明。

　　第三点就是小区绿地率分两个部分，第一个部分它功用绿色地的面积已经达到50%了，是一个负责高的绿化率，我是指共用绿色面积达到了50%，这是一个共用绿化面积比较大。小区以外都是青山，特别是我们靠东面的地方是两座非常清脆的青山，景观是非常好。我们考虑在推进小区的一个部分，大概在小区的西侧有一座山，自然景观很好，有原始美，我们也准备做一些台阶、做一些安全护栏，我想以后会在小区里可以去爬爬山，然后把自然景观直接延伸到小区里来。

　　除了这个以外，我们小区还注重一些水溪建设。有山必有水，山里出来的这些水，从山上的一个小沟，把它打造一个溪流，直接流到我们小区。我们是山水和自然美结合的楼盘，所以它的自然景观非常好，而且小区内部的绿化景观也非常棒。这一点我想你要花100多万买到这种的结合人文和自然、人工景观和自然景观的谷地别墅我觉得是非常稀缺的。

　　从产品本身上将，我们打造是花园别墅的概念，我们一户人家有四层半楼高，或者是四联排，或者是所谓的双联排，其中每户别墅也四层楼半高，半地下室有三米高度，从严格意义来讲，它就是一个一层。然后上面大概是三层半，然后全明空间。因为地下室和一楼几乎是一样的。

　　【主持人】：是赠送面积吗？

　　【李蓟】：这我一会会讲。我们有南北花园，而且每户人家会送一棵树种，我们的花园不做停车使用的，停车我们有地下车库。而且还有露台，有两种，有比较方正的，有270度围廊式的露台，在风格上在目前一期是遵从了英国风格在做的。今天的报纸已经打出了一个住宅的形象，比较严格的在遵行英国的风格在打造别墅。

　　我们的客厅部分是两层的空间，差不多7米高度。所谓的三楼半，四楼半，第一是有局部调控空间，非常有舒适感。另外在三楼半，也就是四楼半，我们打造豪华套间的理念，就是书房、主卧、卫生为一体的豪华套房的概念，特别是卧室也比较高，主要是这样一些特点。

　　它的面积是分两种计算方式：第一种计算方式，上面三层半总的面积到126到200多平方，目前最大是280平方左右；另外一种，按照国家的严格规定，层高超过2.2米要记录计算面积，我们地下室的层高达到3米标准，所以要严格计算面积的，而且我们半地下室空气是有下层式的一个露台。严格来说，你买联排的感觉和买独栋差不多，基本你独栋拥有的空间感、尺度感、私密性、以及它实用功能上的一些定位，现在这里都有了。地下室有一个下层式的花园，而且全面采光。如果地下室的面积按照国家的严格规定，如果186可能在267左右，280的话可能在360，或者是370这样的一个价格范畴里。这是一个面积的范畴里。

　　从它的价格来看，目前我们基本还是会采取一种策略，就是买三层送一层。就是地下室虽然是计算面积的，但是我们还是送给你。如果是卖别墅是按套来计算的，不是纯粹按单价来计算。如果按套来计算，目前还没有完全定下来，大概是130-150之间，最重要要看成本核算，我们只是按照目前的市场来算，有可能会低一点，有可能会高一点，但是主力总价大致会有这样一个空间的定位。但是最终定多少现在还不清楚。

　　【主持人】：总的感觉是一个经济性别墅的价格，会买到一个豪华空间。

　　【李蓟】：对，也就是说它使用的功能和空间、以及小区营造的绿化环境、小区外部拥有的自然景观，可能在北京市要花1千多万也不见得有。
【主持人】：现在一期规模大概有多少？

　　【李蓟】：第一期是221套。

　　【主持人】：后期呢？分为几期，每一期有多大的规模。

　　【李蓟】：小区在我们的西侧欧洲风情，把文化、商业、融为一体的这样一个具有非常欧洲风情的一个谷国的感觉。然后我们在山体渡假酒店我们委托欧盟有关单位再进行设计，打造成一个古堡，非常具有地表性，与周围环境融为一体的古堡，非常经典的欧洲古堡，绝对不亚于南非的太阳城，南非太阳城在建设史上一个非常有价值意义的一个建设。

　　比如说，京津新城造了一个酒店，是模仿太阳城的，但是没有太阳城做的好。我们会研究欧洲风格打造一个古堡，我们的商业广场基本依循这个打造欧洲的风情商业街。它把文化产业、商业、商业地产，以及把人文居住都融为一体。人文来讲，二期的居住产品，做什么样的产品目前还没有最终落实，但是也是欧洲风情为主。

　　【主持人】：盘龙谷·磐石坊不久后就会跟正式大家见面了，我们非常感兴趣的一个问题，但是大家众所周知，有很多今年定的项目已经推迟了，为什么绿地有信心在这个时候叫盘龙谷开盘呢，是处于一个什么考虑？

　　【李蓟】：第一个，我们这个文化宣传已经宣传了很久，无论是在什么样的情况下，经济还是要继续往前发展。在目前这个情况下推出不见得不是一个好事事情，只要对文化城有坚定的信念，包括对大区域有一个信念，我觉得我们这个产品还是有很大的优势的。第二点，就产品本身来讲， 我们所报价格的范畴也是一个良心价，不会很高的价格来出现，还是比较实惠的一个价格。就是说，你可能在北京四环以外工薪阶层一般的商品房在那就可以买到一套别墅，主要还是促进文化城的发展，给它输入一些新鲜血液进去。从目前市场反馈情况来看，现在已经有了很多的客户，说明大家对这个还是很看好。其实政策上的事情我们就不方便谈了，但是我相信楼市是需要一个平稳发展的过程，我觉得以后在房地产发展过程中，一些有理念、有开发思路的，内容真正让带动城市增长的一些好的项目，还是会得到大家的认可。经过这个调整期以后，我们可能会看到一些更好的有亮点的产品打造出来，其实是有利于长期发展。

　　【主持人】：里面李总给我们介绍了很多，关于包括整个大的文化环境城，一个非常大的配套，请您就景观、户型方向做了一些介绍。能不能总结一下，您觉得您现在"磐石坊"最主要的一个卖点，它的优势是在哪几点。

　　【李蓟】：所谓的生态园区，它是一个很重要的特点，让你享受不动的感觉也是一个很大的特点，第三个就是它的配套，所谓文化园区的落地，也就是影艺美，休闲旅游，这几点是支撑产品的有利调整。一般楼盘最多也就是一个休闲旅游的，那我们有应艺美休闲旅游，生态园区。反过来生态园区也支撑了艺术剧作和演义，所以这三点是互为支撑的。

　　【主持人】：可以说在北京周边是一个独树一帜的产品。

　　【李蓟】：对，所以我们在整个广告宣传里，在目前的阶段我们还比较扎实在宣传文化方面的一些东西，至于产品我们是慢慢在开始。

　　【主持人】：现在来看，您说这个产品的客群主要是哪些人？

　　【李蓟】：我们大部分客群还是来自于北京为主，特别是东部CBB一些公司的管理层人员，中高级的管理层人员。而且这些人员加入 绿地会员的非常多，它的特点非常清晰，所以我们大部分的客群还是来自于这里，天津这里我们也会陆陆续续开展一些展示，目前还是以北京为主，我们先把文化城盖好，而不仅仅是卖房子，所以我们还是要力争于北京从事文化产业的，以及喜好文化产业的，以及对整个区域的发展，看好的这一批客户，我觉得层次要高一点，目前还是以他们为主。

　　【主持人】：盘龙谷这个项目在我们搜狐网上已经亮相过，确实受到了很多网友的关注，有很多网友也比较详细，想问几个比较具体的一些小问题。一个就是这个项目目前进度如何，何时才能开放参观。

　　【李蓟】：大概在十月中下旬，也就是20号左右可以去参观一下。

　　【主持人】：施工进度如何？

　　【李蓟】：现在部分已经在两三层了，但是我们的交房时间不变，基本是在明年年底以前交房。

　　【主持人】：哪天开盘呢？

　　【李蓟】：暂定十月下旬。

　　【主持人】：有的网友想问一下，物业费的情况大概是多少，还有车位的配比。

　　【李蓟】：我们不是高层，每家每户都有车位，都有地下车库的。当然地下车库只能听停一辆车，两辆车问题也不大，你这个车位停进去以后，外面的空间也是你的，你还可以停一辆车。所以这样算的话，等于每家每户停两辆车，车位的问题每家每户都有。

　　物业管理费我们现在还没有对外公布，可能是在4.8元左右，我们物业还是遵循一个高品质的物业管理，所以我们不是做顾问代理，是高利直接进行物业管理，直接保证物业品质。如果找一家很便宜的对整个物业管理发展肯定不利。如果说4.8元可能是很贵的，但是我对于小区的业主来讲，这个应该说还是可以接受的范畴。

　　【主持人】：就我们接触很多业主都是希望物有所值，而不在乎物业费单纯的一个高低。现在北京周边有很多别墅，现在流行精装修，所以想问一下这个项目是精装修还是毛坯？

　　【李蓟】：我觉得别墅做精装修是比较难的，特别是做文化城一样，每家每户都有自己的个性和特点，和不同的生活习惯，他到这里需要一个自由通话的空间，然后你搞一个菜单式的，一模一样的，每家每户都差不多的，我觉得这更工业化的成果。所以我们不会把进行精装修，但是我们也会采取一些措施，比如我们在后期业主的维护活动中，我们会针对房型，搞一些创意的空间比赛，然后把一些创意的作品做一些展示，让大家学习参考一下，如果你要做装修的话，这可能是一个很好的方向。搞一个创意大赛，其实也很有趣。

　　【主持人】：园区的定位就是以文化创意为主的。

　　【李蓟】：对，可以搞一些创意大赛，我觉得这个可以是充分发挥自己想像的，然后进行投票决定哪一家是最好的。

　　【主持人】：我们最后一个问题，能否介绍绿地集团在下一步在华北的整个战略布局。

　　【李蓟】：盘龙谷是我们在京津冀这里的开山之做，我们下一步是香河的一个项目，出北京的第一个项目就是香河，香河项目马上就要跟上。香河的项目起始阶段比较简单，200多公里土地。明年我们会在北京市区拿一些地块。
【主持人】：今天非常感谢李总接受我们的采访。我们期待绿地集团凭借雄厚的实力和丰富的造城经验，将盘龙谷文化产业城打造成京津冀黄金走廊上一颗璀璨的明珠，也祝愿盘龙谷·磐石坊能凭借得天独厚的自然环境、优秀的产品设计和品质、完善的配套，受到更多置业者的亲睐。