有关人士据此指出，此举既让村民住上了楼房，又增加了耕地面积，可谓一举两得。而“大村庄制”一直自诩为优势的一是农民集中居住可置换耕地，一是推进农村的城镇化。记者在调查采访中发现，一切并不像蓝图中描绘得那么美好而简单。当地部分群众认为，所谓的农民别墅群其实是隐形的房地产开发。相当一部分别墅成为外来城市居民的安乐窝，农民旧宅变为耕地则显得遥遥无期。

壮观别墅群：村民花七八万元即可入住

如果你分别从村南和村北进入白庙村，你一定会认为这绝对不是同一个村庄。

村北到处可见破旧的老宅，一条窄窄的柏油路将几个规则不一的聚居地串成一串。村南则是被称为新区的别墅群，这里宽阔的柏油路纵横交错，小广场上的健身设施一应俱全。

9月11日下午，白庙村53岁的村民姜书旺骑着自行车带着小孙子在新区转悠。他指着一排别墅告诉记者，他的大儿子就住在东边那栋，二儿子已经交了钱，房子还没到手，要等下一批了。

目前，一条南北走向的柏油路将白庙别墅群分为东西两个区。别墅有120套左右，临路的是3层楼房。别墅均为2层，室内面积有200多平方米，每套带一个40多平方米的小院。从样式上看，别墅群外观基本一致，很是壮观。
买别墅的人：外来居民占了一半？

原阳县被称为“郑州后花园，新乡南大门”，正在进行一场轰轰烈烈的城市化革命。这一标志，便是在老县城的西部，又建造了一座新城。

葛埠口乡所辖的白庙村就位于新城开发区的中心，兼具生活便利和房产升值的优势。

密密麻麻竖立着漂亮路灯的数条新城区道路经过该村，已经建成的行政机关距此不远。原阳县一中、卫生局、烟草局、肿瘤医院、万向集团等合法或非法地占用其耕地900多亩，环绕着白庙村。

原阳县新城区住宅小区的房价1000元左右/平方米，别墅的价格在每套30万元~50万元。

因此，白庙村每套别墅12.5万元的价格、幽静的环境吸引了不少城市户口居民的注意力。

在白庙村别墅群小广场采访时，记者遇到一位推着小推车带孩子玩的女士。她在原阳县教育系统工作，家里没有白庙村人，花12.5万元买了一套村里的别墅。像她这种情况，能不能办下来房产证呢？她说，这些问题自己不清楚，买房的事情都是父母办的。

申女士是附近学校的一名教师，住在别墅群西区的一幢别墅里。2006年年初交了2万多元买了此房。
申女士没有拿到土地证和房产证。但是，她丝毫不担心：“白庙村村民也都没有两证。”她所住的那一排有14幢别墅，“这6户都有人住，其中两户是村外的人买的，另外未建完的8幢别墅也都卖出去了，好像有几个县一中的教师在那里买房了，也不是本村的人”。

村民蔺世学认为，卖出去的别墅“本村人买的连一半都占不到”。吴述富承认，确实有非本村人买了他们村的别墅，“有是有，但是只有极少一部分，都是一些领导介绍的，磨不开面子”.他强调，外面的人买房的价格是每套12.5万元，不能让这些人也享受村里的补贴。

由于无法看到购房者的详细名单，记者难以确定外来人口购房者比例。而且，按照村民蔺瑞省的说法，就是拿到这个名单也未必有用，因为很多外来人口是通过种种关系顶替村民名字买房的。
老宅变耕地：确实有一定难度

别墅旁边，便是长势旺盛的棉花、花生和红薯等。申女士家天天吃小院里和门前种的菜。面对挂满架子的豆角等，她说：“长得可好，我就上过一点点复合肥。”

可以看出，开发成别墅前，这里曾是何等肥沃的农田。

吴述富说，白庙新村工程初期确实占用了一些耕地，有100亩左右。不过，按照规划，长期来看，可以把村民的老宅收回，从而腾出800多亩耕地。而且，开发的耕地是用村北的集体耕地置换来的，这里的一亩地置换村北的一亩一分地，因此村民不算吃亏。

在白庙新村别墅群旁的新村委大楼门口，竖立着写有白庙新村整体规划方案的大牌子。在这个郑州大学综合设计研究院设计的方案中，新村总用地面积203943.75平方米，总设计面积 188536.56平方米，住宅面积181071.66平方米，其他面积7464.90平方米，容积率92%，总户数588户，绿地占37.3%。

这意味着，目前开发的面积不到规划面积的一半，实际建成别墅数量不到规划总量的1/4。

吴述富表示，要改变规划，不再占用南面的耕地，而是要“覆盖”北面的一些居民住宅。

不过，现存的别墅群一角，有8幢别墅还有外装饰、安装玻璃等扫尾工程未做，有7幢已建两层却停工了，砖块等堆在二层上。

据当地村民介绍，因为村里没有钱，已经停工一年了。看来，新别墅再建至少面临资金压力。

另外，如果不收回村民老宅，白庙新村规划时强调的腾出耕地，必将成为一句空话。

吴述富在接受记者采访时，并没有对收回老宅一事给出明确回答，并坦承“收回老宅的事情，确实有一定难度，需要做工作”。

据记者调查了解，已经在新区买房的白庙村村民还没有一家交回老宅，而且他们也没有交回老宅的打算。

蔺世学认为，老宅子不可能收回，因为一来房主不答应，二来村集体也没有这个权力。他举了个例子：“比如说我在新乡市买房，你能因此把我老家的房子收回去吗？外来人口在白庙村买房，你能把这些外来人口的老宅子收回去吗？”

记者在田间采访时遇到一位正在刨花生的老汉，他认为即便收回了老宅，这些宅基地在短期内也很难复耕。
从法律上讲，村集体到底有没有权力收回村民的老宅呢？

河北齐心律师事务所律师宋利军说，这个问题实际上击中了当前宅基地制度的“死穴”。

宅基地的所有者到底是谁？宅基地的使用权到底有多长？从现行法律考察，土地所有权的“农民集体所有”中“农民集体”的内涵和外延无法界定。他说：“‘集体所有’是一种虚设，其实农村土地并没有真正的所有权主体。”

另外，现行法律规定村民拥有宅基地使用权，但是，这个使用权多长，村委会在什么情况下可以收回，也难以回答。
老宅变耕地：确实有一定难度

别墅旁边，便是长势旺盛的棉花、花生和红薯等。申女士家天天吃小院里和门前种的菜。面对挂满架子的豆角等，她说：“长得可好，我就上过一点点复合肥。”

可以看出，开发成别墅前，这里曾是何等肥沃的农田。

吴述富说，白庙新村工程初期确实占用了一些耕地，有100亩左右。不过，按照规划，长期来看，可以把村民的老宅收回，从而腾出800多亩耕地。而且，开发的耕地是用村北的集体耕地置换来的，这里的一亩地置换村北的一亩一分地，因此村民不算吃亏。

在白庙新村别墅群旁的新村委大楼门口，竖立着写有白庙新村整体规划方案的大牌子。在这个郑州大学综合设计研究院设计的方案中，新村总用地面积203943.75平方米，总设计面积 188536.56平方米，住宅面积181071.66平方米，其他面积7464.90平方米，容积率92%，总户数588户，绿地占37.3%。

这意味着，目前开发的面积不到规划面积的一半，实际建成别墅数量不到规划总量的1/4。吴述富表示，要改变规划，不再占用南面的耕地，而是要“覆盖”北面的一些居民住宅。不过，现存的别墅群一角，有8幢别墅还有外装饰、安装玻璃等扫尾工程未做，有7幢已建两层却停工了，砖块等堆在二层上。

据当地村民介绍，因为村里没有钱，已经停工一年了。看来，新别墅再建至少面临资金压力。

 
另外，如果不收回村民老宅，白庙新村规划时强调的腾出耕地，必将成为一句空话。

吴述富在接受记者采访时，并没有对收回老宅一事给出明确回答，并坦承“收回老宅的事情，确实有一定难度，需要做工作”。

据记者调查了解，已经在新区买房的白庙村村民还没有一家交回老宅，而且他们也没有交回老宅的打算。

蔺世学认为，老宅子不可能收回，因为一来房主不答应，二来村集体也没有这个权力。他举了个例子：“比如说我在新乡市买房，你能因此把我老家的房子收回去吗？外来人口在白庙村买房，你能把这些外来人口的老宅子收回去吗？”

记者在田间采访时遇到一位正在刨花生的老汉，他认为即便收回了老宅，这些宅基地在短期内也很难复耕。
从法律上讲，村集体到底有没有权力收回村民的老宅呢？

河北齐心律师事务所律师宋利军说，这个问题实际上击中了当前宅基地制度的“死穴”。

宅基地的所有者到底是谁？宅基地的使用权到底有多长？从现行法律考察，土地所有权的“农民集体所有”中“农民集体”的内涵和外延无法界定。他说：“‘集体所有’是一种虚设，其实农村土地并没有真正的所有权主体。”

另外，现行法律规定村民拥有宅基地使用权，但是，这个使用权多长，村委会在什么情况下可以收回，也难以回答。

农村土地建别墅：和小产权房有何区别？

原阳县白庙村建别墅以及将别墅卖给外来居民，是否符合法律法规？

河南经东律师事务所资深律师成永认为，白庙村的别墅能否自由买卖取决于土地的性质和开发的主体。我国现行的《土地法》及土地政策规定，只有国有建设用地才可以用于房地产的开发，开发的房产才有可能合法交易。

去年七月，全国上下热议的“小产权”、“乡产权”房产，就是指在集体土地上所建房屋的交易问题。

当时建设部等有关部门曾这样陈述：目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售……

去年12月11日召开的国务院常务会议明确，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。