产品层次丰富，但成交量较低

　　南海镇街的别墅盘不少，因此二手别墅的量也比较大，主要集中在一些环境优美的地方，如狮山、丹灶、里水等，具有代表性的有狮山的穆天子山庄、南国桃园的天安鸿基花园、香格里拉花园、丹灶的祈福南湾半岛、南海碧桂园等，这些别墅由于拥有优美稀缺的天然环境，并且开发了不少独立别墅，升值潜力大。

　　二手别墅的价位差别比较大，主要是看该别墅的地域环境和产品结构，如南国桃园里面的几个别墅盘，由于是在旅游度假区里面，环境优美，空气清新，价格也比较稳，在2万元/m2左右；祈福南湾半岛放的别墅盘也不少，不少业主一收楼就放盘出来，价格比现售的一手别墅便宜一点，在9000元/m2-12000元/m2之间；穆天子山庄的别墅则在6000元/m2-10000元/m2之间。

　　相对于同类型一手别墅，二手别墅的价格也拉开差距，一般在2000元/m2左右。但一些稀缺的二手别墅的升值幅度还是比较大的，并且比较保值。

　　在消费人群上，据合富置业的营业经理黄伟(黄伟博客,黄伟新闻,黄伟说吧)强介绍，以禅城、南海周边的私人企业的老板及一些投资客为主。他们二次置业一般取向于找1.6万元/m2以下的独立别墅，60%都是自住兼投资型。

　　南海街镇的二手别墅虽然可选择的不少，但在成交量上并不多，一方面是受整体市场影响，另一方面受新开发的别墅盘冲击。由于二手别墅的交易税费非常高，如一套160万元的别墅，税费高达70万元，因此除非是在一手别墅难以找到的稀缺产品，置业者宁愿选择一手别墅，从而导致二手别墅的成交量难以上升。

　　竞争优势：产品层次丰富，不少镇街环境为重要买点。

　　价格幅度：6000元/m2~20000元/m2

　　不足：税费过高，交易量难以上升。

　　竞争力指数：★★★

　　（文/黄玉君）

　　禅桂中心城区

　　次新别墅平手出售

　　禅桂二手别墅盘作为城中别墅，地位显赫，但为数不多，旧的有环湖花园、怡景苑、桂海花园、绿景苑等，新盘则有佛山雅居乐花园、中海·文华熙岸等有小部分别墅转手出让。新旧别墅在开发上具有明显的差距，旧别墅不少是业主买地自己建成的，在样式上比较老旧，而新别墅则由开发商统一开发，更讲究大气和美观。

　　从价格来看，早期开发的别墅价格相对较低，在10000元/㎡左右，如环湖花园的幅度在9000元/㎡~12000元/㎡之间，桂海花园的则以地价交易为主，一般地价在7500元/㎡-9000多元/㎡之间，加上2000元/㎡的建筑成本，价格与环湖花园相差不大。

　　近期开发的别墅也有小部分转让，据满堂红置业介绍，由于目前的市场环境不好，通过满堂红交易的中海·文华熙岸、佛山雅居乐花园一般是平手出售，即以前是多少钱买进，现在是同价卖出，价格普遍在1.5万元/㎡~1.8万元/㎡。

　　总的来说，相对比现在出售的一手别墅，二手别墅在价格上仍占有一定的优势，但不明显。

　　记者从合富、满堂红了解到，在禅桂求购二手别墅的不多，求购的消费人群也以私企老板为主。交易量也少，一方面是早期开发的一些别墅盘，如怡景苑在办证方面有些问题，导致交易难以成功；另一方面是禅桂主要开发的联排别墅，独立别墅较少，升值空间不大，导致不少市民本意向购买二手别墅的，最后仍转向购买一手别墅。

　　竞争优势：城中别墅，交通便利，配套完善，而且数量有限。

　　价格幅度：7500元/㎡~18000元/㎡

　　不足：早期产品素质不高。

　　竞争力指数：★★

　　（文/黄玉君）

　　三水高明

　　二手别墅需求不足

　　目前，三水、高明有10多个别墅小区，活跃在二手市场的主要集中在三水的千叶花园、丽日·天鹅湖和高明的碧桂园等少数几个小区。从整体看，三水、高明二手独立别墅多依山傍水，具有典型的丘陵特色，和自然旅游资源紧密结合，绿化面积大，容积率低，大多数带花园，个别花园面积达到800m2。二手联排别墅住房空间大，风景好。整体看，这些别墅环境幽雅、空气好，尤其有利于个人休养。对三水而言，“一环”的修建更是缩短了与禅桂间的距离，非常适合常住型居住和投资。高明的交通略逊于三水，但2009年年底广高高速的开通将会改善交通状况。

　　三水、高明二手别墅消费人群主要集中在本地一些私企经营者，禅桂有经济实力的度假型居住投资者，广州、深圳、香港等地的商业投资客。

　　满堂红相关数据显示，三水二手联排别墅建筑面积多集中在200m2~450m2，独立别墅建筑面积集中在800m2~1000m2。从价格看，二手别墅价格集中在5000元/m2~9000元/㎡，相对于一手别墅1万元/m2~2万元/㎡的销售价格，二手别墅占优势。据了解，目前三水在售一手别墅多为一些地段、环境稍逊的楼盘，这对二手别墅无疑是一个发展契机。高明目前一手别墅极少，几家在售的二手别墅销售情况受交通状况和地理位置的影响较大。

　　由于今年楼市低迷，持观望态度的人多。加上三水、高明经济整体水平不高，离佛山中心城区较远，消费群主要还是来自当地，今年的三水、高明二手别墅市场只有为数几套的交易。

　　竞争优势：自然资源丰富，价格实惠

　　价格幅度：5000元/㎡~9000元/㎡

　　不足：二手别墅需求不足

　　竞争力指数：★★

　　（见习记者 刘鸿）

　　限地政策作用显现

　　“类别墅”渐成市场主流

　　随着限地政策作用显现，大量别墅混合社区的出现宣告着“纯别墅”时代的终结。逐渐涌现的“类别墅”产品已经取代独栋别墅成为别墅市场的主角。

　　混合型社区是土地政策和市场博弈下的新生代产品，具有很强的生命力。市场对于别墅产品需求的增加，供给却已陷入停滞，在这样的情况下，市场上还会出现比较多的别墅混合社区。

　　一直以来，在别墅市场上“纯粹”二字就是最大的卖点。无论何种档次的别墅项目都喜欢标榜“纯粹的产品，纯粹的人群”。在开发商和购房者眼中，别墅理应是身份和地位的象征，其居住者也更希望与同样的群体生活在一起。但是随着限地政策作用显现，大量别墅混合社区的出现也宣告着“纯别墅”时代的终结。

　　为了符合“最低容积率”要求，很多新建的别墅项目不仅增加了双拼、联排产品的比例，甚至采用别墅加公寓的开发模式。有的项目甚至包括了独栋、联排、双拼、叠拼和板楼各个产品类型。如今，“别墅混合型社区”已经成为一个新的流行词汇。

　　由于容积率的严格限制，建设低密度的联排，然后再补充一些高密度的住宅是现在比较流行的开发方式。

　　顺德

　　增值税严重影响交易

　　二手别墅房源主要集中在北滘、陈村和乐从三大块，具有代表性的有北滘碧桂园西苑、蓝城蓝天花语、君兰高尔夫一期，陈村的半岛碧桂园和碧桂花城以及乐从的佛山奥园，大良、容桂、龙江等镇只有少量放盘。

　　由于目前顺德区在售的一手别墅不多，受到别墅土地限制开发政策的制约，在售的一手别墅大多为联排。因此，与一手别墅相比，二手独栋别墅就具有了一定的稀缺优势，并且受到当地人独栋独户的居住习惯的影响，这就使得以独栋别墅为主的半岛碧桂园、碧桂园西苑，以及君兰高尔夫和奥园成为了别墅销售中的主力。

　　尽管顺德的二手别墅具有一定的资源优势，但这并不代表着二手别墅市场的火爆。相反，受到8月顺德区出台的加收业主增值税的影响，一套400多平方米的别墅需要加收的增值税高达90多万元，这就使得不少业主停止放盘或者提高房价出售，造成买方持币观望，价升量跌。据统计，位于顺德碧桂园一带的二手别墅中介交易量在近一个月只有几套成交，而位于陈村的碧桂花城在上个月也只卖出了一套别墅。在交易价格上，不少业主为了维持自身的获利，将多付的几十万元增值税加在房价里。例如在顺德碧桂园，许多别墅的放盘价格均达到了12000元/m2以上，比同区域在售的新盘还高2000多元/m2。而在陈村碧桂花城，放盘价格均达到了15000元/m2~20000元/m2。

　　由于顺德区经济实力较强，因此别墅购买者多以顺德本地人为主，而这部分人群也是二手别墅的大部分客源。据中介介绍，购买别墅的大多为当地或者南海的企业老板，这部分人群会比较关注别墅的地段、花园面积、幽静程度以及环境等，在购买时更多关注总价，而非单价。如果买来用于自住的，更多关注陈村、乐从一带的别墅；而买来用于投资的别墅则集中于北滘一带，以香港、番禺等地的投资客为主。

　　竞争优势：产品层次丰富，分布广泛

　　价格幅度：8000元/m2~20000元/m2

　　不足：环境优势不明显，价格偏高

　　竞争力指数：★★★